Eigenleistung bei der Renovierung steuerlich absetzbar: Was Vermieter geltend machen können

Wer seine vermietete Wohnung selbst streicht, fliest oder ein Bad in Eigenregie saniert, spart sich die teure Handwerkerrechnung. Trotzdem stellt sich für viele Vermieter die Frage, was davon das Finanzamt anerkennt. Dieser Ratgeber richtet sich gezielt an vermietende Eigentümer und zeigt klipp und klar, was bei Eigenleistung absetzbar ist und was nicht. Die kurze Antwort vorweg: Das Material und die Nebenkosten Ihrer Eigenleistung sind Werbungskosten, Ihre eigene Arbeitszeit dagegen nicht. Wie Sie daraus das Maximum holen und mit einem zusätzlichen Hebel sogar Ihre Abschreibung erhöhen, lesen Sie hier.

Ist Eigenleistung steuerlich absetzbar?

Ob Eigenleistung steuerlich absetzbar ist, lässt sich für Vermieter eindeutig beantworten: Das eingesetzte Material, geliehenes Werkzeug und die Fahrtkosten sind absetzbar, die eigene Arbeitszeit nicht. Der Grund ist einfach. Steuerlich abziehbar ist nur, was Sie tatsächlich als Ausgabe getragen haben. Für Ihre eigene Muskelkraft haben Sie niemanden bezahlt, also entsteht kein abzugsfähiger Aufwand.

Konkret heißt das für die selbst durchgeführte Renovierung Ihrer Mietwohnung: Die Farbe, die Fliesen, der Putz, die Dichtungen, das Laminat und die geliehene Maschine sind über die Belege als Werbungskosten abziehbar. Was Sie nicht ansetzen können, ist ein fiktiver Stundenlohn für die Wochenenden, die Sie auf der Leiter verbracht haben.

Für Sie als Vermieter ist das trotzdem attraktiv. Sie sparen die komplette Handwerker-Lohnrechnung und setzen das Material voll von Ihren Mieteinnahmen ab. Eine ausführliche Übersicht über alle absetzbaren Posten finden Sie im Ratgeber Handwerkerkosten absetzen.

Der Unterschied zum beauftragten Handwerker ist dabei wichtig. Beauftragen Sie einen Fachbetrieb, ziehen Sie dessen kompletten Lohn plus Material als Werbungskosten ab. Renovieren Sie selbst, fehlt der abziehbare Lohnanteil, dafür sparen Sie ihn aber vollständig in bar. Unterm Strich behalten Sie bei Eigenleistung also mehr Geld in der Tasche, setzen steuerlich aber weniger an. Welcher Weg sich für Sie lohnt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und davon, wie viel Ihnen Ihre eigene Arbeitszeit am Wochenende wert ist. Steuerlich verschenken Sie nichts, solange Sie konsequent jeden Materialbeleg sammeln.

Die rechtliche Grundlage dafür ist Paragraf 9 EStG. Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen, hier also Ihrer Mieteinnahmen. Material, das Sie in die vermietete Wohnung einbauen, erfüllt diese Voraussetzung, weil es den vermietbaren Zustand erhält oder verbessert. Ihre eigene Arbeitskraft erfüllt sie nicht, weil ihr keine Aufwendung gegenübersteht. Diese klare Linie zieht sich durch die gesamte Rechtsprechung und ist der Grund, warum die Frage nach dem fiktiven Eigenlohn vom Finanzamt immer mit Nein beantwortet wird.

Eigene Arbeitsleistung steuerlich absetzen

Die eigene Arbeitsleistung steuerlich absetzen können Sie als Vermieter nicht. Das ist die wichtigste Grenze und sie gilt ausnahmslos. Es gibt keinen pauschalen Stundensatz, keine Muskelhypothek für die Steuer und keine Möglichkeit, sich selbst eine Rechnung zu schreiben und diese abzusetzen. Das Einkommensteuerrecht kennt nur tatsächlich verausgabte Beträge als Werbungskosten.

Manche Vermieter versuchen, einen marktüblichen Lohn für die eigenen Arbeitsstunden anzusetzen. Das erkennt das Finanzamt nicht an, weil dem keine Zahlung gegenübersteht. Anders wäre es nur, wenn Sie einen fremden Dritten beauftragen und bezahlen, etwa einen Maler. Dann ist dessen Lohn voll abziehbar, weil eine echte Ausgabe vorliegt.

Daraus folgt eine einfache Faustregel. Wer große Beträge steuerlich geltend machen will, vergibt die Arbeiten an Fachbetriebe, denn deren Lohn ist als Werbungskosten abziehbar. Wer dagegen selbst Hand anlegt, spart Bargeld, setzt aber nur das Material ab. Gerade bei älteren Mietshäusern in gefragten Lagen wie Esslingen lohnt es sich, vorher zu rechnen, welcher Weg unterm Strich mehr bringt.

Ein Vergleich verdeutlicht das. Ein Maler berechnet für das Streichen einer Wohnung 4.000 Euro, davon 3.000 Euro Lohn und 1.000 Euro Material. Beauftragen Sie ihn, setzen Sie die vollen 4.000 Euro ab und sparen bei 42 Prozent Steuersatz rund 1.680 Euro, zahlen aber 4.000 Euro aus eigener Tasche. Streichen Sie selbst, zahlen Sie nur die 1.000 Euro Material und setzen genau diese ab, sparen also rund 420 Euro Steuer. Dafür geben Sie 3.000 Euro weniger aus. Die Eigenleistung ist damit finanziell der bessere Deal, auch wenn der reine Steuerabzug kleiner ausfällt. Wer also Zeit statt Geld investiert, fährt am Ende günstiger.

Handwerkliche Eigenleistung steuerlich absetzbar: Material und Werkzeug

Handwerkliche Eigenleistung steuerlich absetzbar zu machen gelingt über drei Kostenarten, die Sie als Vermieter ansetzen dürfen: Material, Werkzeug und Fahrtkosten. Das Material ist der größte Posten. Dazu zählen Farbe, Tapete, Fliesen, Laminat, Putz, Spachtelmasse, Dichtungen, Sanitärartikel und alle weiteren Baustoffe, die fest in der vermieteten Wohnung verbaut werden.

Auch das Werkzeug ist absetzbar. Mieten Sie eine Maschine, etwa einen Bodenschleifer oder ein Gerüst, ist die Mietgebühr voll abziehbar. Kaufen Sie ein Werkzeug, das überwiegend für die Vermietung genutzt wird, setzen Sie es ebenfalls an, größere Anschaffungen gegebenenfalls über die Abschreibung. Kleinere Werkzeuge bis 800 Euro netto sind sofort abziehbar.

Dazu kommen die Fahrtkosten. Jede Fahrt zum Baumarkt und jede Fahrt zur vermieteten Wohnung für die Renovierung setzen Sie mit der Entfernungspauschale oder den tatsächlichen Kilometerkosten an. Über viele Wochenenden summiert sich das. Wichtig ist bei allen Posten eine ordentliche Rechnung auf Ihren Namen und die unbare Zahlung, denn Barbelege ohne Kontonachweis erkennt das Finanzamt im Zweifel nicht an.

Hilfreich ist eine klare Trennung der Posten. Setzen Sie fest verbaute Baustoffe als Material an, Mietgeräte als Werkzeugkosten und Ihre Fahrten als Fahrtkosten. Werkzeuge bis 800 Euro netto sind als geringwertige Wirtschaftsgüter sofort abziehbar, teurere Anschaffungen schreiben Sie über ihre Nutzungsdauer ab. Verbrauchsmaterial wie Pinsel, Schleifpapier, Schutzhandschuhe und Abdeckfolie zählt ebenfalls voll mit. Je sauberer Sie diese Posten in der Anlage V auseinanderhalten und je vollständiger die Belege sind, desto reibungsloser läuft die Anerkennung durch das Finanzamt. Sammeln Sie die Bons am besten direkt nach jedem Baumarktbesuch in einem eigenen Ordner für das jeweilige Objekt.

Selbst renovieren steuerlich absetzbar

Selbst renovieren steuerlich absetzbar zu gestalten steht und fällt mit dem Nachweis. Da Ihre Arbeitszeit nicht zählt, zählt umso mehr jeder Beleg über das eingesetzte Material. Sammeln Sie deshalb konsequent alle Kassenbons und Rechnungen aus dem Baumarkt, beim Fachhändler und aus dem Online-Kauf, jeweils mit dem Datum und der bezahlten Summe.

Ordnen Sie die Belege direkt der vermieteten Wohnung zu. Das Finanzamt erkennt nur Material an, das nachweislich in dem Mietobjekt verbaut wurde, nicht das, was in Ihrem selbstgenutzten Eigenheim landet. Eine kurze Notiz auf dem Beleg, in welcher Wohnung das Material verbaut wurde, erspart bei einer Rückfrage viel Diskussion.

Ein Rechenbeispiel zeigt die Wirkung. Sie streichen und verfliesen eine vermietete Wohnung in Esslingen selbst. Farbe, Fliesen, Kleber und Kleinmaterial kosten 3.200 Euro, dazu mieten Sie einen Bodenschleifer für 180 Euro und fahren zwölfmal zum Baumarkt. In Summe kommen rund 3.600 Euro absetzbare Kosten zusammen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent fließen davon etwa 1.512 Euro über die Steuer zurück, obwohl Sie die gesamte Arbeit selbst erledigt und keinen Handwerker bezahlt haben.

Zur Absicherung empfiehlt sich eine kurze Foto-Dokumentation des Vorher- und Nachher-Zustands. Damit belegen Sie, dass das gekaufte Material tatsächlich im Mietobjekt verbaut wurde, und entkräften den häufigsten Einwand des Finanzamts, das Material könne im selbstgenutzten Eigenheim gelandet sein. Heben Sie die Fotos zusammen mit den Belegen auf. Bei größeren Eigenleistungen über mehrere Wochenenden lohnt sich zusätzlich eine einfache Tabelle, die jeden Beleg dem jeweiligen Gewerk und der Wohnung zuordnet. So ist Ihre Eigenleistung auch Jahre später bei einer Prüfung lückenlos nachvollziehbar.

Typische Arbeiten, die Vermieter in Eigenleistung erbringen und über das Material absetzen, sind das Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Verlegen von Laminat oder Vinyl, kleinere Fliesenarbeiten, der Austausch von Silikonfugen, das Setzen von Leisten sowie das Montieren von Lampen und einfachen Sanitärobjekten. Bei allem, was tief in die Haustechnik eingreift, etwa Elektro- oder Gasarbeiten, ist aus Haftungs- und Versicherungsgründen ohnehin ein Fachbetrieb Pflicht, dessen Lohn dann wieder voll als Werbungskosten abziehbar ist.

Eigenleistung bei Vermietung steuerlich absetzbar

Eigenleistung bei Vermietung steuerlich absetzbar zu machen läuft über die Anlage V Ihrer Steuererklärung. Dort tragen Vermieter die Materialkosten, die Werkzeugmiete und die Fahrtkosten der Selbst-Renovierung als Erhaltungsaufwand ein, getrennt von den Mieteinnahmen. Der Betrag mindert dann unmittelbar Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

In der Regel ist dieser Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung sofort und in voller Höhe abziehbar. Reicht Ihr Mietüberschuss nicht aus, um den vollen Betrag in einem Jahr zu nutzen, dürfen Sie den Erhaltungsaufwand nach Paragraf 82b EStDV gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilen. So glätten Sie Ihre Steuerlast und nutzen den Abzug auch dann voll, wenn die Einnahmen in einem Jahr niedriger sind.

Behalten Sie eine Grenze im Blick. Wenn Sie kurz nach dem Kauf umfangreich selbst sanieren, kann das Material unter die 15-Prozent-Falle fallen, die wir weiter unten erklären. Solange Sie darunter bleiben, ist der Sofortabzug sicher.

Ein Beispiel zur Verteilung. Sie sanieren eine vermietete Wohnung in Eigenleistung und kommen auf 9.000 Euro Materialkosten, die als Erhaltungsaufwand gelten. Ist Ihr Mietüberschuss in diesem Jahr niedrig, verteilen Sie die 9.000 Euro nach Paragraf 82b EStDV gleichmäßig auf drei Jahre, also je 3.000 Euro. So nutzen Sie den Abzug in den Jahren, in denen Ihr Steuersatz voll wirkt, statt den größten Teil in einem einnahmeschwachen Jahr verpuffen zu lassen. Den Verteilungszeitraum wählen Sie frei zwischen zwei und fünf Jahren. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten 2026 und im Geschwister-Beitrag zur neuen Heizung.

Eigenleistung Mietwohnung steuerlich absetzbar

Eigenleistung Mietwohnung steuerlich absetzbar bedeutet für Vermieter etwas völlig anderes als für Mieter oder Selbstnutzer, und diese Unterscheidung ist entscheidend. Als Vermieter ziehen Sie das Material Ihrer Selbst-Renovierung zu 100 Prozent als Werbungskosten ab, weil die Wohnung der Erzielung Ihrer Mieteinnahmen dient. Es gibt keinen Höchstbetrag.

Ein Mieter, der seine eigene Wohnung selbst renoviert, kann dagegen so gut wie nichts absetzen, weil er keine Einkünfte daraus erzielt. Ein Selbstnutzer wiederum bekommt über die Steuerermäßigung des Paragrafen 35a EStG nur 20 Prozent der Arbeitskosten eines beauftragten Handwerkers, gedeckelt auf 1.200 Euro im Jahr, und auch dort zählt das Material nicht mit. Eigenleistung wird in beiden Fällen steuerlich kaum honoriert.

Für Sie als vermietenden Eigentümer ist die Lage also klar im Vorteil. Das selbst verbaute Material in der Mietwohnung ist voll abziehbar, ohne Deckel und ohne die Einschränkung auf reine Arbeitskosten. Die Eigenleistung spart Ihnen den Handwerkerlohn und der Materialabzug senkt zusätzlich Ihre Steuer.

Ein Zahlenbeispiel macht den Unterschied deutlich. Sie verbauen in Ihrer vermieteten Wohnung selbst Material für 5.000 Euro. Als Vermieter setzen Sie die vollen 5.000 Euro ab und sparen bei 42 Prozent rund 2.100 Euro. Ein Selbstnutzer, der dieselbe Arbeit an seinem Eigenheim leistet, bekommt für sein Material gar nichts und für seine eigene Arbeit ebenfalls nichts, weil die Ermäßigung des Paragrafen 35a nur den Lohn eines beauftragten Handwerkers begünstigt. Derselbe Materialeinsatz bringt dem Vermieter also rund 2.100 Euro Ersparnis, dem Selbstnutzer null. Genau diese klare Bevorzugung der Vermietung macht die Eigenleistung an Mietobjekten steuerlich so attraktiv.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann selbst renovieren: Wie Sie aus Eigenleistung doppelt Steuer holen

Ein Restnutzungsdauergutachten vor der Selbst-Renovierung ist der Hebel, mit dem Sie aus Eigenleistung doppelt Steuer holen. Das Material Ihrer Eigenleistung setzen Sie als Erhaltungsaufwand ab, das ist der eine Hebel. Der zweite, viel größere Hebel liegt daneben und betrifft die Abschreibung des gesamten Gebäudes.

Standardmäßig schreiben Sie ein Gebäude mit 2 Prozent über 50 Jahre ab. Ein Restnutzungsdauergutachten nach ImmoWertV 2021 (Paragraf 6, Anlage 2) weist nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes oft viel kürzer ist, bei sanierungsbedürftigen Altbauten zum Beispiel 20 bis 30 Jahre. Damit steigt der jährliche AfA-Satz von 2 Prozent auf 4 bis 5 Prozent, gestützt auf Paragraf 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil IX R 25/19, bestätigt durch IX R 14/23).

Das funktioniert sogar rückwirkend. Haben Sie die Immobilie vor einigen Jahren gekauft und damals noch nicht saniert, können Sie das Gutachten auf einen Bewertungsstichtag in der Vergangenheit erstellen lassen, der diesen alten Zustand abbildet. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre nachträglich geltend, deren Steuerbescheid noch offen ist. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde zum 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben, seitdem gilt wieder unmittelbar die großzügigere BFH-Rechtsprechung. Wer in Lagen wie Esslingen ein älteres Mietshaus selbst herrichtet, sollte vor Beginn prüfen lassen, welcher AfA-Satz erreichbar ist. Hier geht es direkt zum Gutachten.

Entscheidend ist die Reihenfolge. Weil Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern, lassen Sie das Gutachten erstellen, solange das Gebäude noch wenig saniert ist. Auf diesem unsanierten Zustand fällt die Restnutzungsdauer am kürzesten und der AfA-Satz am höchsten aus, und genau diesen hohen Satz schreiben Sie anschließend dauerhaft fort. Erst danach renovieren Sie selbst. Wie der Zusammenhang zwischen Zustand und Abschreibung funktioniert, erklärt der Eintrag Modernisierungsgrad, die Methodik der Eintrag Restnutzungsdauergutachten.

Ein Rechenbeispiel macht den doppelten Hebel greifbar. Ihr vermietetes Haus hat einen Gebäudewert von 300.000 Euro. Ohne Gutachten schreiben Sie 6.000 Euro pro Jahr ab. Mit einem Gutachten, das eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachweist, steigt der Satz auf 4 Prozent und Sie schreiben 12.000 Euro jährlich ab. Das sind 6.000 Euro mehr Abschreibung pro Jahr, bei 42 Prozent Steuersatz rund 2.520 Euro zusätzliche Ersparnis, Jahr für Jahr. Das Material Ihrer Eigenleistung ziehen Sie davon unabhängig zusätzlich ab. Ein Gutachten ab 895 Euro hat sich damit schon im ersten Jahr bezahlt gemacht.

Eigenleistung absetzen: häufige Fragen

Kann ich meine eigene Arbeitsleistung absetzen?

Die eigene Arbeitsleistung absetzen können Sie nicht. Steuerlich abziehbar ist nur, was Sie tatsächlich bezahlt haben, und für Ihre eigenen Arbeitsstunden ist keine Zahlung geflossen. Es gibt keinen fiktiven Stundenlohn und keine Muskelhypothek für die Steuer. Absetzbar sind bei Eigenleistung nur das Material, geliehenes oder gekauftes Werkzeug und die Fahrtkosten, die Ihnen real entstanden sind.

Wie viel Eigenleistung kann ein Vermieter absetzen?

Wie viel Eigenleistung ein Vermieter absetzen kann, ist beim Material nach oben offen. Es gibt keinen Höchstbetrag, anders als beim gedeckelten Selbstnutzer. Sie setzen die vollen Materialkosten, die Werkzeugmiete und die Fahrtkosten als Werbungskosten an. Begrenzt wird der Sofortabzug nur durch die 15-Prozent-Falle in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Ihre eigene Arbeitszeit zählt dabei nie mit.

Welche Belege brauche ich, um Eigenleistung abzusetzen?

Um Eigenleistung abzusetzen, brauchen Sie für jeden Posten eine Rechnung oder einen Kassenbon mit Datum und Betrag, möglichst auf Ihren Namen und unbar bezahlt. Sinnvoll ist ein Vermerk, in welcher vermieteten Wohnung das Material verbaut wurde. Für die Fahrtkosten genügt eine einfache Aufstellung der Fahrten zum Baumarkt und zur Wohnung. Bewahren Sie alle Belege auf, denn das Finanzamt kann sie anfordern.

Kann ich Fahrtkosten zur Eigenleistung absetzen?

Ja, Fahrtkosten zur Eigenleistung sind als Vermieter absetzbar. Jede Fahrt zum Baumarkt für das Material und jede Fahrt zur vermieteten Wohnung für die Renovierung setzen Sie mit der Entfernungspauschale oder den tatsächlichen Kosten an. Über viele Wochenenden summiert sich das zu einem spürbaren Betrag. Führen Sie eine einfache Liste mit Datum, Ziel und gefahrenen Kilometern, dann ist der Abzug bei einer Prüfung sauber belegt.

Fällt Eigenleistung unter die 15-Prozent-Grenze?

Das Material Ihrer Eigenleistung fällt unter die 15-Prozent-Grenze, wenn Sie kurz nach dem Kauf umfangreich sanieren. Übersteigen Ihre Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent des Gebäudewerts (netto), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und wandern in die Abschreibung statt in den Sofortabzug. Die Details und legale Gestaltungswege erklärt der Ratgeber anschaffungsnahe Herstellungskosten. Wer das Material seiner Eigenleistung über die ersten drei Jahre nach dem Kauf hinaus streckt oder größere Sanierungen erst nach Ablauf dieser Frist angeht, sichert sich den vollen Sofortabzug und vermeidet die ungewollte Umqualifizierung in Herstellungskosten.