Altbau abschreiben: AfA nach Baujahr (2 oder 2,5 Prozent)

Wer einen Altbau kauft und vermietet, besitzt einen der stärksten Abschreibungshebel im Immobilienmarkt, nutzt ihn aber oft nur zur Hälfte. Denn ein Altbau wird steuerlich nicht nach einem eigenen „Altbau-Satz" abgeschrieben, sondern nach dem Baujahr, und gerade bei alter Bausubstanz weicht die tatsächliche Nutzungsdauer stark von der gesetzlichen Pauschale ab. Dieser Ratgeber richtet sich an vermietende Eigentümer und zeigt, was die Altbausubstanz-Abschreibung steuerlich bedeutet, welcher AfA-Satz für Ihr Baujahr gilt, warum nur der Gebäudeanteil zählt und wie Sie mit demselben Gebäudewert am Ende deutlich mehr AfA pro Jahr herausholen. Für ein gründerzeitliches Mietshaus in Stuttgart und Umgebung rechnen wir das mit echten Zahlen durch.

Altbausubstanz-Abschreibung: was der Begriff steuerlich bedeutet

Die Altbausubstanz-Abschreibung meint die lineare Absetzung für Abnutzung des alten Gebäudes, also die jährliche steuerliche Abschreibung der vorhandenen Bausubstanz nach § 7 Abs. 4 EStG. Steuerlich gibt es keinen eigenen Begriff „Altbau" und keinen gesonderten Altbau-AfA-Satz. Maßgeblich ist allein, wann das Gebäude fertiggestellt wurde, und ob es vermietet wird.

Der Grund für die Abschreibung ist einfach: Ein Gebäude altert, verschleißt und verliert über die Jahre an Substanz. Diesen Wertverzehr erlaubt der Gesetzgeber als Werbungskosten geltend zu machen. Bei einem Altbau ist dieser Verzehr besonders greifbar, weil Dach, Fenster, Leitungen und Heizung häufig aus einer früheren Bautechnik-Generation stammen und ihre wirtschaftliche Nutzbarkeit früher endet als bei einem Neubau.

Wichtig ist die Abgrenzung von der Substanz zur Sanierung. Abgeschrieben wird zunächst die vorhandene Altbausubstanz auf Basis Ihrer Anschaffungskosten. Spätere Modernisierungen können die Abschreibungsbasis erhöhen, wenn sie als nachträgliche Herstellungskosten gelten, oder sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand sein. Was der Begriff im Detail bedeutet, erklärt der Lexikoneintrag Alterswertminderung, der den altersbedingten Wertabschlag beschreibt.

Für einen typischen Gründerzeit-Altbau in Stuttgart heißt das: Die jährliche Gebäude-AfA ist der größte laufende Steuervorteil, den Sie ohne erneute Ausgabe nutzen. Umso wichtiger ist es, sie korrekt aufzusetzen, den richtigen Satz zu wählen und zu prüfen, ob die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Annahme.

Gebäude vor 1925 abschreiben: 2,5 Prozent statt 2 Prozent AfA

Ein Gebäude vor 1925 abschreiben bedeutet steuerlich 2,5 Prozent lineare AfA pro Jahr statt der sonst üblichen 2 Prozent. Der Gesetzgeber unterstellt bei einem vor 1925 fertiggestellten Gebäude eine kürzere typisierte Nutzungsdauer von 40 Jahren, während Gebäude ab 1925 über 50 Jahre mit 2 Prozent abgeschrieben werden. Für viele Altbauten ist genau dieses Baujahr die entscheidende Grenze.

Der höhere Satz von 2,5 Prozent gilt nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b EStG für alle vor 1925 fertiggestellten Wohn- und Gewerbegebäude im Privatvermögen. Ob es sich um ein gründerzeitliches Stadthaus, eine Jahrhundertwende-Villa oder ein Fachwerkhaus handelt, spielt für den Satz keine Rolle. Entscheidend ist ausschließlich das Fertigstellungsjahr, das sich aus Bauakte, Grundbuch oder Sachverständigengutachten ergibt.

Die folgende Übersicht zeigt die linearen AfA-Sätze für vermietete Wohngebäude nach Baujahr.

Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar. Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 Euro sind 2 Prozent 6.000 Euro und 2,5 Prozent 7.500 Euro pro Jahr, also 1.500 Euro mehr Abschreibung jährlich allein durch das ältere Baujahr. Über die Laufzeit summiert sich das erheblich. Die Sätze und Nutzungsdauern für alle Gebäudetypen fasst die AfA-Tabelle für Immobilien zusammen. Und unabhängig vom Baujahr-Satz gilt: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf ein höherer Satz angesetzt werden.

Bei manchen Altbauten ist das genaue Fertigstellungsjahr strittig, etwa bei kriegszerstörten und wiederaufgebauten Gebäuden oder bei stark umgebauten Objekten. Maßgeblich für den AfA-Satz ist die ursprüngliche bezugsfertige Errichtung, die sich aus Bauakten, historischen Katasterunterlagen oder einem Sachverständigengutachten belegen lässt. Eine spätere Kernsanierung ändert den baujahrabhängigen Satz übrigens nicht, sie kann aber über ein jüngeres fiktives Baujahr die Restnutzungsdauer und damit die AfA beeinflussen; wie beides zusammenspielt, zeigt der Beitrag Kernsanierung und Restnutzungsdauer.

Abschreibung einer Altbau-Immobilie: nur der Gebäudeanteil zählt

Die Abschreibung einer Altbau-Immobilie bemisst sich ausschließlich am Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist nicht abschreibbar. Das ist der wichtigste Grundsatz der ganzen Berechnung und zugleich der häufigste Fehler: Wer die AfA versehentlich vom vollen Kaufpreis ansetzt, schreibt jahrelang zu viel ab und riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt.

Bei Altbauten ist die saubere Aufteilung besonders wertvoll, weil viele gründerzeitliche Objekte in gewachsenen Innenstadtlagen stehen, wo der Bodenwert hoch ist. Ein hoher Bodenanteil drückt die abschreibbare Basis, deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf eine sachgerechte, oft höhere Gebäudequote. Wie diese Aufteilung gelingt und welche Methoden das Finanzamt akzeptiert, lesen Sie im Beitrag Kaufpreisaufteilung; hier setzen wir das Ergebnis voraus.

Zur Bemessungsgrundlage gehört neben dem Gebäudeanteil des Kaufpreises auch der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungsnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklercourtage. Diese anteiligen Nebenkosten werden oft vergessen, obwohl sie die abschreibbare Basis spürbar erhöhen. Wie die vollständige Bemessungsgrundlage entsteht, vertieft der Beitrag AfA-Bemessungsgrundlage berechnen.

Der Begriff dahinter ist im Lexikon unter Gebäudeanteil erklärt. Für Ihre Altbau-Immobilie bedeutet er: Je höher der Gebäudeanteil ausfällt, desto höher die jährliche AfA, und das über die gesamte Abschreibungsdauer. Bei einem alten Gebäude mit erhaltenswerter, massiver Substanz lässt sich ein hoher Gebäudeanteil in der Regel gut begründen.

Altbau vermieten: AfA als Werbungskosten absetzen

Wer einen Altbau vermietet, setzt die Gebäude-AfA als Werbungskosten von den Mieteinnahmen ab und mindert damit Jahr für Jahr die Steuerlast. Die Abschreibung wirkt nur bei Vermietung, also bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung; für den selbst bewohnten Altbau gibt es keine laufende AfA. Damit ist die Gebäude-AfA einer der wenigen Werbungskostenposten, der Ihnen jedes Jahr Steuern spart, ohne dass Sie erneut Geld ausgeben.

Bei der Vermietung kommt es darauf an, die Bemessungsgrundlage im ersten Jahr korrekt aufzusetzen, denn sie bleibt für die gesamte Abschreibungsdauer bestehen. Die jährliche AfA tragen Sie in der Anlage V Ihrer Steuererklärung ein. Anders als der sofort abziehbare Erhaltungsaufwand wirkt die AfA gleichmäßig über die Nutzungsdauer, verteilt den Wertverzehr also planbar über viele Jahre.

Ein häufiger Fall bei Altbauten ist der Übergang von der Eigennutzung zur Vermietung. Wer einen lange selbst bewohnten Altbau später vermietet, beginnt die AfA nicht neu auf Basis des inzwischen gestiegenen Marktwerts, sondern führt sie auf den ursprünglichen, historischen Anschaffungskosten des Gebäudes fort. Der zwischenzeitliche Wertzuwachs bleibt für die Abschreibung außen vor, was viele Eigentümer überrascht. Umso wichtiger ist es, die alten Kaufunterlagen aufzubewahren und den damaligen Gebäudeanteil sauber zu dokumentieren.

Ein zweiter Hebel bei vermieteten Altbauten sind die laufenden Instandhaltungen. Reparaturen an der bestehenden Substanz, etwa der Austausch schadhafter Fenster oder die Erneuerung des Anstrichs, sind in der Regel sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Umfangreiche Modernisierungen dagegen können als nachträgliche Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage erhöhen. Besonders wichtig ist dabei die 15-Prozent-Grenze der ersten drei Jahre, die der Beitrag anschaffungsnahe Herstellungskosten erklärt.

Für ein vermietetes Mietshaus in Stuttgart summieren sich diese Effekte: die laufende Gebäude-AfA, die abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und, als stärkster Hebel, eine mögliche Erhöhung des AfA-Satzes über eine kürzere Restnutzungsdauer. Die ersten beiden ergeben sich aus der Vermietung fast von selbst, der dritte will nachgewiesen werden.

Altbauwohnung abschreiben: AfA für vermietetes Wohneigentum

Eine Altbauwohnung abschreiben funktioniert nach denselben Regeln wie beim ganzen Haus, mit einer Besonderheit beim Bodenanteil. Auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung im Altbau ist nur der Gebäudeanteil abschreibbar, und der Satz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes: 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925, sonst 2 Prozent.

Die Besonderheit liegt darin, dass Sie mit der Wohnung einen Miteigentumsanteil am Grundstück miterworben haben. Dieser Bodenanteil bleibt bei der AfA außen vor, genau wie beim Einfamilienhaus. Bei gründerzeitlichen Eigentumswohnungen in gefragten Innenstadtlagen ist der auf den Boden entfallende Anteil oft beträchtlich, weshalb die saubere Kaufpreisaufteilung auch hier über die Höhe der Abschreibung entscheidet.

Gerade Altbauwohnungen bieten steuerlich häufig ein starkes Bild. Sie stehen oft in Gebäuden mit erheblichem Modernisierungsstau in den gemeinschaftlichen Bauteilen wie Dach, Fassade, Treppenhaus und Steigleitungen. Diese alte, gemeinschaftliche Substanz spricht für eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer, die sich auf den Gebäudeanteil der einzelnen Wohnung überträgt und den AfA-Satz anhebt.

Wie die AfA einer vermieteten Wohnung im Detail berechnet wird, lesen Sie im Beitrag Eigentumswohnung abschreiben. In allen Fällen gilt: Die Bemessungsgrundlage ist der Ausgangspunkt, der AfA-Satz der Multiplikator, und genau am Satz setzt beim Altbau der stärkste Hebel an.

So berechnen Sie die Altbau-AfA

Die Altbau-AfA berechnen Sie in drei Schritten: Kaufpreis in Gebäude- und Bodenanteil aufteilen, den Gebäudeanteil um die anteiligen Anschaffungsnebenkosten erhöhen und auf das Ergebnis den AfA-Satz anwenden. Der Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr, in der Regel 2,5 Prozent bei Altbauten vor 1925 und 2 Prozent ab 1925.

Ein Beispiel aus der Praxis: Sie kaufen ein gründerzeitliches Mehrfamilienhaus in Stuttgart, Baujahr 1905, und die Kaufpreisaufteilung samt anteiliger Nebenkosten ergibt einen Gebäudeanteil von 320.000 Euro. Weil das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde, gilt ein Satz von 2,5 Prozent.

Sie setzen also jedes Jahr 8.000 Euro als Werbungskosten ab, allein für den planmäßigen Wertverzehr der Altbausubstanz. Wollen Sie das mit Ihren eigenen Zahlen durchspielen, nutzen Sie den AfA-Rechner, der Ihnen Bemessungsgrundlage und jährliche AfA in Sekunden ausgibt. Er zeigt zugleich, wie stark sich die Abschreibung erhöht, wenn Sie eine kürzere Restnutzungsdauer ansetzen, und genau dieser Schritt ist beim Altbau der entscheidende.

Zwei Stellschrauben bestimmen also die Höhe Ihrer Altbau-AfA. Die erste ist die Bemessungsgrundlage: Je höher der abschreibbare Gebäudeanteil, desto größer die Basis. Die zweite ist der AfA-Satz, der beim Altbau selten bei den pauschalen 2 oder 2,5 Prozent bleiben muss. Wer beide Hebel kombiniert, einen sachgerecht hohen Gebäudeanteil und einen per Gutachten nachgewiesenen Satz aus einer kürzeren Nutzungsdauer, holt aus derselben Immobilie deutlich mehr Abschreibung heraus als mit dem schematischen Standardansatz.

Kurze Restnutzungsdauer beim Altbau: so erhöhen Sie Ihre jährliche AfA

Der AfA-Satz eines Altbaus ist durch das Baujahr vorgegeben, doch er ist nur eine gesetzliche Typisierung, und hier setzt der stärkste Hebel an: Weist ein Gutachten nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die unterstellten 40 oder 50 Jahre, dürfen Sie einen entsprechend höheren Satz ansetzen. AfA ist immer Bemessungsgrundlage mal Satz, und während die Bemessungsgrundlage feststeht, ist der Satz beim Altbau besonders beweglich.

Genau bei alter Bausubstanz ist der Effekt groß. Ein Gebäude, das beim Kauf schon 100 Jahre und älter ist, hat seine typisierte Nutzungsdauer rechnerisch längst hinter sich, wird aber weiter genutzt und vermietet. Hier wäre es widersinnig, erneut über 40 Jahre mit 2,5 Prozent abzuschreiben. Ein nach ImmoWertV 2021 erstelltes Restnutzungsdauergutachten weist die tatsächliche, oft deutlich kürzere Restnutzungsdauer nach, bei unsanierten Altbauten häufig nur 20 bis 30 Jahre. Wie diese Ermittlung funktioniert, zeigt der Beitrag Restnutzungsdauer berechnen.

Ein Rechenbeispiel zeigt den Effekt an unserer eingangs ermittelten Bemessungsgrundlage von 320.000 Euro.

Aus derselben Bemessungsgrundlage werden so 4.800 Euro zusätzliche Abschreibung pro Jahr, bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent rund 2.016 Euro weniger Steuer, und das Jahr für Jahr über die kürzere Restnutzungsdauer. Über 25 Jahre summiert sich der Vorteil in den sechsstelligen Bereich, ein Vielfaches der einmaligen Gutachtenkosten ab 895 Euro, die bei vermieteten Objekten zudem selbst als Werbungskosten absetzbar sind. Was Ihr Altbau konkret bringt, rechnen Sie mit dem AfA-Rechner durch.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Haben Sie den Altbau schon vor Jahren gekauft, lässt sich das Gutachten auf einen Bewertungsstichtag in der Vergangenheit erstellen und die höhere AfA für alle noch offenen Steuerbescheide nachträglich geltend machen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis zeitweise verschärft hatte, wurde zum 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben, seitdem gilt wieder unmittelbar die großzügigere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021, bestätigt durch IX R 14/23). Das Gutachten von DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger zum Festpreis. Für einen Altbau in Stuttgart und Umgebung begutachten wir die Substanz auf Wunsch vor Ort. Hier können Sie direkt Ihre Restnutzungsdauer berechnen lassen.

Altbau abschreiben: häufige Fragen

Wie hoch ist die Abschreibung bei einem Altbau?

Die Abschreibung bei einem Altbau beträgt bei Vermietung 2,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, wenn das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde, sonst 2 Prozent. Einen eigenen Altbau-Satz gibt es steuerlich nicht, maßgeblich ist das Baujahr nach § 7 Abs. 4 EStG. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht der Grund und Boden. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die typisierten 40 oder 50 Jahre, kann per Gutachten ein höherer Satz von oft 3 bis 5 Prozent angesetzt werden.

Ab welchem Baujahr gilt ein Gebäude als Altbau?

Für den Begriff Altbau gibt es keine einheitliche gesetzliche Definition. Umgangssprachlich und im Mietrecht werden meist Gebäude mit Fertigstellung vor 1949 als Altbau bezeichnet. Steuerlich ist der Begriff ohne Bedeutung, dort zählt allein das Fertigstellungsjahr für den AfA-Satz, mit der wichtigen Grenze 1925: davor 2,5 Prozent, ab 1925 dann 2 Prozent. Für die Abschreibung kommt es also nicht auf ein „Altbau-Etikett" an, sondern auf das konkrete Baujahr.

Wie schreiben Kapitalanleger einen Altbau ab?

Kapitalanleger schreiben einen vermieteten Altbau über die lineare Gebäude-AfA ab und setzen diese als Werbungskosten von den Mieteinnahmen ab. Der Satz richtet sich nach dem Baujahr (2,5 Prozent vor 1925, sonst 2 Prozent), bemessen nur auf den Gebäudeanteil. Der entscheidende Zusatzhebel für Kapitalanleger ist die kürzere Restnutzungsdauer: Ein Gutachten nach ImmoWertV weist bei alter Substanz häufig eine Nutzungsdauer von 20 bis 30 Jahren nach und hebt den AfA-Satz und damit die jährliche Steuerersparnis deutlich an.

Kann ich einen Altbau schneller als mit 2 Prozent abschreiben?

Ja, einen Altbau können Sie schneller als mit 2 Prozent abschreiben, wenn Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es, statt des typisierten Satzes die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende, höhere AfA anzusetzen. Bei einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 25 Jahren sind das 4 Prozent statt 2 oder 2,5 Prozent. Der Nachweis erfolgt über ein Restnutzungsdauergutachten, das der Bundesfinanzhof im Urteil IX R 25/19 als geeignete Methode bestätigt hat.

Gehört der Grund und Boden beim Altbau zur AfA-Bemessungsgrundlage?

Nein, der Grund und Boden gehört auch beim Altbau nicht zur AfA-Bemessungsgrundlage. Abschreibbar ist allein das Gebäude, weil es sich über die Jahre abnutzt, während der Boden seinen Wert behält. Deshalb muss der Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufgeteilt werden, und die AfA wird nur vom Gebäudeanteil berechnet. Gerade bei Altbauten in gefragten Innenstadtlagen ist der Bodenanteil oft hoch, weshalb eine sachgerechte Aufteilung besonders wichtig ist.

Erhöht eine Sanierung die Abschreibung meines Altbaus?

Ob eine Sanierung die Abschreibung Ihres Altbaus erhöht, hängt von der Art der Kosten ab. Nachträgliche Herstellungskosten, etwa eine wesentliche Verbesserung oder Erweiterung, erhöhen die Bemessungsgrundlage und damit die künftige AfA. Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand für Reparaturen wirkt dagegen im Jahr der Zahlung. Überschreiten Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nur über die AfA absetzbar. Bei denkmalgeschützten Altbauten kommt zusätzlich die erhöhte Denkmal-AfA nach § 7i EStG in Betracht, die der Beitrag Denkmal-AfA erklärt.