Wirtschaftliche Nutzungsdauer

Was ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer?

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Sie endet nicht erst, wenn das Bauwerk physisch verfällt, sondern bereits dann, wenn sich Erhalt und Betrieb nicht mehr lohnen, etwa wegen veraltetem Wohnstandard oder Modernisierungsstau. Rechtliche Grundlage ist die ImmoWertV 2021. Für Wohngebäude beträgt die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer modellhaft 80 Jahre.

Was ist der Unterschied zwischen wirtschaftlicher und technischer Nutzungsdauer?

Der Unterschied zwischen wirtschaftlicher und technischer Nutzungsdauer liegt im Maßstab. Die technische Nutzungsdauer beschreibt, wie lange die Bausubstanz physisch trägt, bei massiven Gebäuden oft 100 Jahre und mehr. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist meist deutlich kürzer, weil ein Gebäude häufig schon unwirtschaftlich wird, bevor es technisch verschlissen ist. Für Steuer und Bewertung zählt allein die wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Wie wird die wirtschaftliche Nutzungsdauer ermittelt?

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wird über den Modernisierungsgrad des Gebäudes ermittelt. Nach Anlage 2 der ImmoWertV 2021 bewertet ein Sachverständiger Maßnahmen wie Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Bäder mit bis zu 20 Punkten und leitet daraus ein fiktives Baujahr ab. Aus diesem Baujahr und der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ergibt sich die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

Wie lang ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Wohngebäudes?

Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Wohngebäudes beträgt nach Anlage 1 der ImmoWertV 2021 modellhaft 80 Jahre. Ein 50 Jahre altes, unmoderniertes Wohnhaus hat damit rechnerisch rund 30 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Per Gutachten lassen sich häufig 20 bis 35 Jahre nachweisen, deutlich unter den steuerlich pauschal unterstellten 50 Jahren.

Warum ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer für die AfA wichtig?

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist für die AfA wichtig, weil ihre Restgröße den Abschreibungssatz bestimmt. Pauschal unterstellt der Gesetzgeber Wohngebäuden 50 Jahre, also 2 Prozent pro Jahr. Wer per Restnutzungsdauergutachten eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer nachweist, schreibt mit 3 bis 5 Prozent ab. Abgesichert ist das durch § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und das BFH-Urteil IX R 25/19 (bestätigt durch IX R 14/23).

Wirtschaftliche oder technische Nutzungsdauer: welche zählt für das Finanzamt?

Für das Finanzamt zählt die wirtschaftliche Nutzungsdauer, nicht die technische. Maßgeblich ist die tatsächliche, wirtschaftlich verbleibende Nutzungsdauer am Bewertungsstichtag, wie sie ein Gutachten nach ImmoWertV ermittelt. Dass eine massive Bausubstanz technisch noch 80 Jahre halten könnte, ist unerheblich, solange die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kürzer ist. Genau diese Differenz ist der Steuerhebel.

Sie wollen Ihre wirtschaftliche Restnutzungsdauer feststellen lassen? Fordern Sie ein Gutachten zum Festpreis an.