ERAB-Verfahren

Was ist das ERAB-Verfahren?

Das ERAB-Verfahren ist die Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen. Es quantifiziert den Zustand eines Gebäudes über qualitäts- und schadensbezogene Merkmale auf einer Skala von 0 bis 1. Entwickelt wurde es, um die Maßnahmenplanung zur Gebäudeerhaltung zu strukturieren. In der Wertermittlung dient der ermittelte Abnutzungsvorrat als belastbarer Anhaltspunkt für die Herleitung der technischen Restnutzungsdauer. Es ist ein anerkanntes, bausubstanzbezogenes Bewertungsverfahren.

Was bedeutet Abnutzungsvorrat?

Der Abnutzungsvorrat (AV) beschreibt, wie viel Nutzungsreserve in der Bausubstanz steckt. Ein neu fertiggestelltes Gebäude startet mit einem Abnutzungsvorrat von 1, also 100 Prozent. Mit zunehmendem Verschleiß sinkt der Wert einem parabelförmigen Verlauf folgend, der über die sogenannte Abbaukurve (ABK) abgebildet wird. Bei einem Wert von 0 ist die Substanz technisch verbraucht.

Wie funktioniert das ERAB-Verfahren?

Das ERAB-Verfahren bewertet je Bauelement mehrere Abnutzungsmerkmale. Pro Merkmal wird eine Merkmalsausprägung in Prozent festgestellt und über eine sechsstufige Einheitsskala normalisiert. Als Gliederung dient die DIN 276-1 mit den Kostengruppen 300 und 400. Aus mehreren hundert gewichteten Einzelwerten wird anschließend der Abnutzungsvorrat des gesamten Gebäudes aggregiert.

Liefert das ERAB-Verfahren eine Restnutzungsdauer in Jahren?

Das ERAB-Verfahren liefert keine Restnutzungsdauer in Jahren. Es ermittelt ausschließlich den Abnutzungsvorrat auf der Skala von 0 bis 1. Die Umrechnung dieses Werts in eine Restnutzungsdauer in Jahren ist nicht Teil des Verfahrens und erfolgt zwingend ergänzend durch eine sachverständige Einschätzung.

Wofür wird das ERAB-Verfahren im Gutachten genutzt?

Im Gutachten wird das ERAB-Verfahren genutzt, um die technische Nutzungsdauer objektiv zu untermauern. Es ergänzt das Bausubstanzgutachten und schafft eine nachvollziehbare Grundlage für die Zustandsbewertung. Für die steuerliche AfA bleibt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer maßgeblich, die in einem Restnutzungsdauergutachten festgestellt wird.

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