Normalherstellungskosten (NHK): Definition und Rolle im Sachwertverfahren

Was sind die Normalherstellungskosten?

Die Normalherstellungskosten, kurz NHK, sind modellhafte Kostenkennwerte für die Errichtung eines Gebäudes, angegeben je Quadratmeter Bruttogrundfläche. Sie sind nach Gebäudetyp und Baustandard gegliedert und stehen in Anlage 4 der ImmoWertV 2021. Im Sachwertverfahren bilden sie den Ausgangswert für den Gebäudesachwert.

Wie werden die Normalherstellungskosten angewendet?

Die Normalherstellungskosten werden angewendet, indem der passende Kostenkennwert mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes multipliziert wird. Das ergibt den Gebäudeherstellungswert. Von diesem wird anschließend die Alterswertminderung abgezogen, um zum Gebäudesachwert zu gelangen.

Was ist der Bezug zum Baupreisindex?

Die Normalherstellungskosten der Anlage 4 beruhen auf dem Kostenstand des Jahres 2010 (NHK 2010). Damit sie zum Bewertungsstichtag passen, werden sie mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes auf das aktuelle Baupreisniveau fortgeschrieben. Erst der fortgeschriebene Wert geht in die Berechnung ein.

Welche Rolle spielen die NHK für den Wert?

Die Normalherstellungskosten bestimmen die Höhe des Gebäudesachwerts vor Alterswertminderung. Ein höherer Baustandard und ein höherer Baupreisindex erhöhen sie. Über die Alterswertminderung und damit die Restnutzungsdauer wirkt sich das Gebäudealter mindernd auf den verbleibenden Sachwert aus.

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Aktualisiert am 14. Juli 2026 · Fachlich geprüft von Cristobal Cuadra Garcia, Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024).

Verwandte Begriffe

SachwertverfahrenDas Sachwertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, das den Wert aus dem Bodenwert und dem Sachwert des Gebäudes ableitet. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung, die über die Restnutzungsdauer bestimmt wird.BruttogrundflächeDie Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe der Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes, gemessen an den äußeren Begrenzungen. Sie wird nach DIN 277 ermittelt und ist im Sachwertverfahren die Bezugsgröße, auf die die Herstellungskosten je Quadratmeter angesetzt werden.BaupreisindexDer Baupreisindex ist ein vom Statistischen Bundesamt veröffentlichter Index, der die Entwicklung der Baupreise misst. In der Immobilienbewertung schreibt er die Normalherstellungskosten (NHK 2010) auf den Baupreisstand des Bewertungsstichtags fort.SachwertfaktorDer Sachwertfaktor, auch Marktanpassungsfaktor, passt den vorläufigen Sachwert einer Immobilie an das örtliche Marktniveau an. Er wird von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen abgeleitet und im Sachwertverfahren nach ImmoWertV 2021 mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert.AlterswertminderungDie Alterswertminderung ist der wertmindernde Abschlag, der bei der Immobilienbewertung für das Alter eines Gebäudes angesetzt wird. Sie bildet die bis zum Bewertungsstichtag verbrauchte Nutzungsdauer ab und ergibt sich nach ImmoWertV aus dem Verhältnis von Gebäudealter zu Gesamtnutzungsdauer.AbschreibungAbschreibung, steuerlich Absetzung für Abnutzung (AfA), verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts über seine Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien mindert die jährliche Gebäude-AfA die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

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