Geerbte Immobilie abschreiben: AfA fortführen (Fußstapfentheorie)

Wer eine vermietete Immobilie erbt, stellt sich früher oder später die Frage nach der Abschreibung, und genau hier liegt ein weit verbreiteter Irrtum. Viele Erben glauben, sie könnten den geerbten Verkehrswert des Hauses neu abschreiben und damit über Jahre kräftig Steuern sparen. Das ist falsch. Beim unentgeltlichen Erwerb durch Erbschaft gibt es keine neue Bemessungsgrundlage, sondern Sie führen die Abschreibung des Verstorbenen einfach fort, so als hätten Sie die Immobilie selbst gekauft. Steuerrechtlich heißt dieses Prinzip Fußstapfentheorie. Dieser Ratgeber richtet sich an Erben, die eine geerbte Immobilie vermieten, und erklärt, wie die AfA-Fortführung funktioniert, welche Bemessungsgrundlage Sie ansetzen, wie sich die Erbschaftsteuer davon abgrenzt und wie Sie gerade bei älteren Erbobjekten deutlich mehr Abschreibung pro Jahr herausholen. Für ein geerbtes Objekt in Ludwigshafen und Umgebung rechnen wir das mit echten Zahlen durch.

Geerbte Immobilie abschreiben: AfA vom Erblasser fortführen

Eine geerbte Immobilie abschreiben bedeutet, die AfA des Erblassers unverändert fortzuführen, nicht eine neue Abschreibung zu beginnen. Das ist die zentrale Besonderheit gegenüber dem Kauf: Wer eine Immobilie kauft, setzt seine eigenen Anschaffungskosten als frische Bemessungsgrundlage an. Wer eine Immobilie erbt, hat keine eigenen Anschaffungskosten aufgewendet, denn der Erwerb war unentgeltlich. Deshalb tritt der Erbe steuerlich an die Stelle des Verstorbenen und macht dessen Abschreibung dort weiter, wo dieser aufgehört hat.

Die Rechtsgrundlage ist § 11d Abs. 1 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung. Danach bemisst sich die AfA beim unentgeltlichen Erwerb nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers, also des Erblassers, vermindert um die von ihm bereits in Anspruch genommenen Abschreibungen. Sie übernehmen damit drei Dinge: die ursprüngliche Bemessungsgrundlage des Erblassers, seinen AfA-Satz und den Umstand, dass ein Teil davon schon abgeschrieben ist. Übrig bleibt der Restwert, den Sie über die verbleibende Nutzungsdauer weiter absetzen.

Ein entscheidender Punkt ist, dass es beim reinen Erbfall keinen Step-up auf den aktuellen Verkehrswert gibt. Auch wenn die Immobilie im Erbfall mit 600.000 Euro bewertet und für die Erbschaftsteuer angesetzt wurde, ändert das an der AfA nichts. Abgeschrieben wird weiter auf Basis der historischen Anschaffungskosten des Erblassers, die oft deutlich niedriger liegen. Diese Trennung überrascht viele Erben, ist aber die logische Folge des unentgeltlichen Erwerbs: Ohne eigene Aufwendung kann keine neue, höhere Bemessungsgrundlage entstehen.

Wichtig ist außerdem die Voraussetzung der Vermietung. Eine AfA gibt es nur, wenn Sie mit der geerbten Immobilie Einkünfte erzielen, sie also vermieten. Nutzen Sie das geerbte Haus selbst, ist keine Abschreibung möglich, weil es nicht der Einkünfteerzielung dient. Erst wenn Sie ein zuvor selbst genutztes Erbobjekt vermieten, lebt die fortgeführte AfA für den vermieteten Teil auf. Wie hoch Ihre fortgeführte AfA konkret ausfällt, können Sie mit dem AfA-Rechner durchspielen.

Fußstapfentheorie und AfA: der Erbe tritt in die Fußstapfen des Erblassers

Die Fußstapfentheorie besagt für die AfA, dass der Erbe in die Fußstapfen des Erblassers tritt und dessen steuerliche Position vollständig übernimmt. Der Begriff ist anschaulich: Sie stellen sich bildlich in die Spuren des Verstorbenen und gehen den bereits begonnenen Abschreibungsweg zu Ende. Alles, was den AfA-Verlauf betrifft, wird unverändert übernommen, nichts beginnt neu.

Konkret führen Sie den vom Erblasser angesetzten AfA-Satz fort. Hat der Erblasser mit 2 Prozent linear abgeschrieben, setzen auch Sie 2 Prozent an, und zwar auf dessen ursprüngliche Bemessungsgrundlage. Sie übernehmen ebenso die vom Erblasser bereits verbrauchte AfA, das heißt die Jahre, die er schon abgeschrieben hat, zählen mit. Die Abschreibung endet daher zu demselben Zeitpunkt, zu dem sie auch beim Erblasser geendet hätte, nicht später. Der Erbfall verschiebt oder verlängert den AfA-Zeitraum nicht.

Die Fußstapfentheorie gilt für alle unentgeltlichen Erwerbe, also für die Erbschaft ebenso wie für die Schenkung zu Lebzeiten. In beiden Fällen fehlt es an eigenen Anschaffungskosten des Erwerbers, und deshalb greift dieselbe Fortführungsregel. Bei mehreren Erben in einer Erbengemeinschaft führt jeder Miterbe die AfA anteilig entsprechend seiner Quote fort.

Eine wichtige Ausnahme betrifft den teilentgeltlichen Erwerb. Zahlt der Erbe im Rahmen der Erbauseinandersetzung einen Ausgleich an Miterben oder übernimmt er Nachlassverbindlichkeiten, die auf die Immobilie entfallen, entsteht insoweit ein entgeltlicher Teil. Für diesen entgeltlichen Anteil hat der Erwerber eigene Anschaffungskosten und damit eine neue, eigene Bemessungsgrundlage, während der unentgeltliche Teil weiter der Fußstapfentheorie folgt. Solche gemischten Fälle sollten sauber aufgeteilt werden, weil sie die AfA spürbar verändern können.

Geerbte Immobilie vermieten und abschreiben

Wer eine geerbte Immobilie vermieten und abschreiben will, kann die fortgeführte AfA des Erblassers als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen, sobald das Objekt vermietet ist. Die Vermietung ist die Bedingung für jede Abschreibung, denn nur bei Einkünfteerzielung erkennt das Finanzamt die AfA an. War die Immobilie schon beim Erblasser vermietet und läuft das Mietverhältnis weiter, setzen Sie die Abschreibung nahtlos fort.

Interessant wird es, wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat und Sie als Erbe sie nun vermieten. In diesem Fall lebt die AfA für den fortan vermieteten Gebäudeteil wieder auf. Sie führen die historische Bemessungsgrundlage des Erblassers fort und rechnen die Jahre der Selbstnutzung als fiktive Abschreibung heraus, um den verbleibenden Restwert zu bestimmen. Diese Konstellation ist häufig, weil viele Erben ein selbst genutztes Elternhaus nach dem Erbfall vermieten, und sie eröffnet die Abschreibung, die während der Selbstnutzung ruhte.

Der laufende Vorteil ist beträchtlich, denn die Gebäude-AfA ist bei einer vermieteten Immobilie regelmäßig der größte einzelne Werbungskostenposten. Neben der AfA setzen Sie natürlich auch die übrigen Kosten der Vermietung ab, etwa Schuldzinsen aus übernommenen Darlehen, Erhaltungsaufwand, Verwaltung und die nicht umlagefähigen Nebenkosten. Diese laufenden Werbungskosten sind unabhängig von der Fußstapfentheorie sofort abziehbar.

Von der Abschreibung strikt zu trennen ist der spätere Verkauf einer geerbten Immobilie. Verkaufen Sie das geerbte Objekt, kann eine Spekulationssteuer anfallen, wobei für die Zehnjahresfrist der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers maßgeblich ist. Dieses Thema hat mit der laufenden AfA nichts zu tun und wird im Beitrag Spekulationssteuer bei Immobilien ausführlich behandelt. Für die Vermietung eines geerbten Objekts in Ludwigshafen zählt dagegen allein die fortgeführte Gebäude-AfA.

Bemessungsgrundlage bei geerbter Immobilie richtig ansetzen

Die Bemessungsgrundlage bei einer geerbten Immobilie setzen Sie an, indem Sie die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers übernehmen, nicht den aktuellen Verkehrswert. Das ist der häufigste und teuerste Fehler beim Thema Erbimmobilie: Wer die AfA aus dem im Erbschaftsteuerbescheid angesetzten hohen Verkehrswert berechnet, setzt sie zu hoch an und riskiert eine Korrektur. Maßgeblich sind allein die historischen Kosten des Verstorbenen.

Auch bei der geerbten Immobilie gilt, dass nur der Gebäudeanteil abschreibbar ist. Sie übernehmen also nicht den gesamten damaligen Kaufpreis des Erblassers, sondern nur dessen Gebäudeanteil, denn der Grund und Boden war schon beim Erblasser nicht abschreibbar und bleibt es auch bei Ihnen. In der Praxis lässt sich die frühere Aufteilung meist aus den Unterlagen des Erblassers, seinen Steuererklärungen oder der damaligen Anlage V rekonstruieren. Wie sich die Bemessungsgrundlage grundsätzlich zusammensetzt, vertieft der Ratgeber AfA-Bemessungsgrundlage berechnen.

Von dieser übernommenen Bemessungsgrundlage ziehen Sie die vom Erblasser bereits in Anspruch genommene AfA ab, um den Restwert zu bestimmen. Hat der Erblasser ein Gebäude mit 300.000 Euro Anschaffungskosten über 20 Jahre mit jährlich 2 Prozent, also 6.000 Euro, abgeschrieben, hat er insgesamt 120.000 Euro verbraucht. Der Restwert von 180.000 Euro ist die Basis, über die verbleibende Nutzungsdauer weiter abzuschreiben. Der jährliche Betrag bleibt dabei zunächst unverändert bei 6.000 Euro, bis der Restwert aufgebraucht ist.

Wichtig sind schließlich die Unterlagen. Um die fortgeführte AfA gegenüber dem Finanzamt zu belegen, sollten Sie den seinerzeitigen Kaufvertrag des Erblassers, seine Kaufpreisaufteilung und den bisherigen Abschreibungsverlauf greifbar haben. Fehlen diese Nachweise, wird die Ermittlung der Bemessungsgrundlage aufwendig, weil sie dann geschätzt oder rekonstruiert werden muss. Wer eine Erbimmobilie in Ludwigshafen übernimmt, sichert sich die vollständigen Unterlagen des Erblassers am besten frühzeitig.

AfA bei geerbten Immobilien: Restwert und Restnutzungsdauer übernehmen

Die AfA bei geerbten Immobilien führt den Restwert und die Restnutzungsdauer des Erblassers fort, statt beide neu festzusetzen. Der Restwert ist der noch nicht abgeschriebene Teil der ursprünglichen Gebäude-Bemessungsgrundlage, die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, die aus Sicht des Erblassers noch abzuschreiben waren. Beides zusammen bestimmt, wie lange und in welcher Höhe Sie als Erbe weiter absetzen.

Rechnerisch ergibt sich die verbleibende Nutzungsdauer aus der typisierten Gesamtnutzungsdauer abzüglich der Jahre, die der Erblasser bereits abgeschrieben hat. Bei einem mit 2 Prozent abgeschriebenen Gebäude beträgt die typisierte Gesamtdauer 50 Jahre. Hat der Erblasser davon 20 Jahre verbraucht, verbleiben rechnerisch 30 Jahre. In diesen 30 Jahren setzen Sie den Restwert zu unveränderten 6.000 Euro pro Jahr ab, bis er vollständig abgeschrieben ist.

Genau an dieser Stelle liegt aber ein oft übersehener Hebel. Die verbleibende rechnerische Nutzungsdauer ist eine gesetzliche Typisierung, kein gemessener Wert. Gerade geerbte Immobilien sind häufig alt, über Jahrzehnte gehalten und nicht durchgreifend modernisiert. Ihre tatsächliche Restnutzungsdauer kann deutlich kürzer sein als die rechnerisch verbliebenen Jahre. Ist das der Fall, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, den Restwert über die kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer abzuschreiben, was den jährlichen Betrag erhöht. Was der Begriff genau bedeutet, erklärt der Eintrag Restnutzungsdauergutachten.

Der Unterschied ist erheblich. Wird der Restwert von 180.000 Euro statt über 30 rechnerische Jahre über eine gutachterlich nachgewiesene tatsächliche Restnutzungsdauer von 15 Jahren abgeschrieben, verdoppelt sich die jährliche AfA von 6.000 auf 12.000 Euro. Für den Erben einer älteren, in die Jahre gekommenen Immobilie ist das der wirksamste Weg, die Abschreibung anzuheben, ohne an der Bemessungsgrundlage selbst etwas ändern zu müssen.

Abschreibung einer geerbten Eigentumswohnung

Die Abschreibung einer geerbten Eigentumswohnung folgt denselben Regeln wie bei jedem geerbten Gebäude: Sie führen die AfA des Erblassers nach der Fußstapfentheorie fort und schreiben nur den Gebäudeanteil ab, sofern die Wohnung vermietet ist. Bei der Eigentumswohnung ist die Trennung von Gebäude und Grund und Boden besonders greifbar, weil zum Sondereigentum an der Wohnung ein Miteigentumsanteil am Grundstück gehört, der nicht abschreibbar ist.

In der Praxis bedeutet das: Aus den Unterlagen des Erblassers wird der seinerzeitige Gebäudeanteil der Wohnung übernommen, um den Bodenanteil bereinigt, und der bereits abgeschriebene Betrag abgezogen. Der verbleibende Restwert wird fortgeschrieben. Vermieten Sie die geerbte Eigentumswohnung, setzen Sie diese fortgeführte AfA zusammen mit den übrigen Werbungskosten wie Hausgeld, soweit nicht umlagefähig, Verwaltung und Instandhaltung an.

Auch bei der geerbten Eigentumswohnung greift der Restnutzungsdauer-Hebel. Ältere Eigentumswohnungen in Bestandsbauten haben oft eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer als die rechnerisch verbliebenen Jahre unterstellen, insbesondere wenn Bad, Leitungen und Fenster über Jahrzehnte nicht erneuert wurden. Ein Gutachten weist die tatsächliche Restnutzungsdauer nach und hebt die jährliche AfA auf den Wohnungs-Restwert an. Die allgemeinen Regeln zur vermieteten Wohnung behandelt der Beitrag AfA-Bemessungsgrundlage berechnen mit.

Zu beachten ist die Abgrenzung zur Erbschaftsteuer, die auch bei der Eigentumswohnung eine völlig eigene Baustelle ist. Ob und in welcher Höhe für die geerbte Wohnung Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und den Freibeträgen ab und hat mit der einkommensteuerlichen AfA nichts zu tun. Die Details dazu finden Sie im Beitrag Erbschaftssteuer-Freibetrag.

AfA-Berechnung fürs geerbte Haus: Rechenbeispiel

Die AfA-Berechnung fürs geerbte Haus zeigt ein durchgerechnetes Beispiel am besten, weil sich die Fußstapfentheorie in Zahlen sofort erschließt. Angenommen, der Erblasser hat 2005 ein vermietetes Mehrfamilienhaus erworben. Der Gebäudeanteil betrug 300.000 Euro, abgeschrieben wurde linear mit 2 Prozent, also 6.000 Euro pro Jahr. Bis zum Erbfall im Jahr 2025 sind 20 Jahre vergangen.

Als Erbe führen Sie die Abschreibung mit unveränderten 6.000 Euro pro Jahr fort und setzen diesen Betrag als Werbungskosten aus Vermietung an, bis der Restwert von 180.000 Euro nach 30 weiteren Jahren aufgebraucht ist. Eine neue, höhere AfA aus dem aktuellen Verkehrswert des Hauses gibt es nicht, so hoch dieser im Erbfall auch bewertet worden sein mag. Ihre eigenen Zahlen können Sie mit dem AfA-Rechner nachrechnen.

Genau dieses Beispiel zeigt aber auch, wo der eigentliche Spielraum liegt: nicht bei der Bemessungsgrundlage, die feststeht, sondern bei der Restnutzungsdauer, über die der Restwert verteilt wird. Wie sich daraus eine deutlich höhere jährliche AfA ergibt, zeigt der nächste Abschnitt.

Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten: So heben Sie die AfA Ihrer geerbten Immobilie an

Die Bemessungsgrundlage Ihrer geerbten Immobilie ist durch die Fußstapfentheorie festgelegt, doch die Restnutzungsdauer, über die der Restwert verteilt wird, ist es nicht, und genau hier setzt der stärkste Hebel an: Weist ein Gutachten nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die rechnerisch verbliebenen Jahre, wird der Restwert auf weniger Jahre verteilt und die jährliche AfA steigt. Das ist bei Erbimmobilien besonders wirkungsvoll, weil sie oft alt und über lange Zeit nicht grundlegend modernisiert sind.

Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Verbindung mit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Mit dem Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021, bestätigt durch IX R 14/23 vom 23.01.2024, hat der BFH klargestellt, dass sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen darf, die geeignet ist, die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Ein nach ImmoWertV 2021 erstelltes Restnutzungsdauergutachten erfüllt das. Der Restwert wird dann nicht künstlich schneller abgeschrieben, sondern über die real verbleibende Nutzungsdauer, die sich aus Baujahr, Zustand und Modernisierungsstand ergibt.

Ein Rechenbeispiel zeigt den Effekt am Restwert von 180.000 Euro aus dem vorigen Abschnitt.

Aus demselben Restwert werden so 6.000 Euro zusätzliche Abschreibung pro Jahr, bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent rund 2.520 Euro weniger Steuer, und das Jahr für Jahr über die kürzere Restnutzungsdauer. Der Steuervorteil übersteigt die einmaligen Gutachtenkosten ab 895 Euro, die bei vermieteten Objekten zudem selbst als Werbungskosten absetzbar sind, um ein Vielfaches.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Haben Sie die Immobilie schon vor einigen Jahren geerbt und vermietet, lässt sich das Gutachten auf einen Bewertungsstichtag in der Vergangenheit erstellen und die höhere AfA für alle noch offenen Steuerbescheide nachträglich geltend machen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das den Nachweis zeitweise verschärft hatte, wurde zum 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben, seitdem gilt wieder unmittelbar die großzügigere BFH-Rechtsprechung. Das Gutachten von DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger zum Festpreis. Für eine geerbte Immobilie in Ludwigshafen und Umgebung begutachten wir die Substanz auf Wunsch vor Ort. Sie können hier direkt Ihre Restnutzungsdauer berechnen lassen.

Geerbte Immobilie abschreiben: häufige Fragen

Kann ich eine geerbte Immobilie abschreiben?

Ja, Sie können eine geerbte Immobilie abschreiben, allerdings nicht mit einer neuen AfA, sondern indem Sie die Abschreibung des Erblassers fortführen. Nach der Fußstapfentheorie (§ 11d Abs. 1 EStDV) übernehmen Sie dessen Gebäude-Bemessungsgrundlage, seinen AfA-Satz und die bereits verbrauchte AfA und setzen den verbleibenden Restwert weiter ab. Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie vermieten, denn nur bei Einkünfteerzielung ist eine Abschreibung möglich. Einen Step-up auf den im Erbfall festgestellten Verkehrswert gibt es nicht. Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.

Was besagt die Fußstapfentheorie bei der Abschreibung?

Die Fußstapfentheorie besagt bei der Abschreibung, dass der Erbe steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers tritt und dessen AfA unverändert fortführt. Geregelt ist das in § 11d Abs. 1 EStDV für den unentgeltlichen Erwerb, also Erbschaft und Schenkung. Der Erbe übernimmt die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers als Bemessungsgrundlage, seinen AfA-Satz und die bereits in Anspruch genommene AfA. Dadurch endet die Abschreibung zu demselben Zeitpunkt, zu dem sie auch beim Erblasser geendet hätte. Neue, eigene Anschaffungskosten entstehen dem Erben nur, soweit er im Rahmen einer Erbauseinandersetzung etwas dazuzahlt, also teilentgeltlich erwirbt.

Welche AfA gilt für ein geerbtes Haus?

Für ein geerbtes Haus gilt die AfA, die schon beim Erblasser galt, denn sie wird nach der Fußstapfentheorie unverändert fortgeführt. In aller Regel ist das die lineare Gebäude-AfA von 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925 beziehungsweise 2,5 Prozent bei Fertigstellung davor, angewendet auf die historische Gebäude-Bemessungsgrundlage des Erblassers. Der Erbe setzt diesen Satz auf den noch nicht abgeschriebenen Restwert fort. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer des oft älteren Gebäudes kürzer als rechnerisch verblieben, kann sie per Gutachten nachgewiesen werden und erhöht die jährliche AfA, indem der Restwert auf weniger Jahre verteilt wird.

Muss ich für ein geerbtes Haus Steuern zahlen?

Ob Sie für ein geerbtes Haus Steuern zahlen müssen, betrifft die Erbschaftsteuer, die von der einkommensteuerlichen AfA strikt zu trennen ist. Erbschaftsteuer fällt nur an, soweit der Wert des Nachlasses den persönlichen Freibetrag übersteigt, der beim Verwandtschaftsverhältnis ansetzt und für Kinder besonders hoch ist; ein selbst genutztes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen sogar steuerfrei bleiben. Mit der Abschreibung Ihrer vermieteten Erbimmobilie hat das nichts zu tun. Die Einzelheiten zu Freibeträgen und Steuerklassen lesen Sie im Beitrag Erbschaftssteuer-Freibetrag.

Wie kann ich die AfA meiner geerbten Immobilie erhöhen?

Die AfA Ihrer geerbten Immobilie erhöhen Sie am wirksamsten über den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer. Weil die Bemessungsgrundlage durch die Fußstapfentheorie festliegt, ist die Restnutzungsdauer der einzige bewegliche Faktor: Wird der geerbte Restwert statt über die rechnerisch verbliebenen Jahre über eine gutachterlich nachgewiesene, kürzere Restnutzungsdauer abgeschrieben, steigt der jährliche Betrag entsprechend. Das ist bei alten Erbobjekten besonders lohnend. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Verbindung mit BFH IX R 25/19; das früher strengere BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde zum 01.12.2025 aufgehoben. Der Nachweis gelingt mit einem Restnutzungsdauergutachten, das die verbleibende Nutzungsdauer sachverständig ermittelt.