Außerplanmäßige Abschreibung (AfaA) bei Gebäuden

Ein Brand, ein Wasserschaden oder der Abriss eines maroden Gebäudeteils vernichtet oft in Stunden, was steuerlich noch über Jahrzehnte abgeschrieben werden sollte. Für genau diese Fälle gibt es die außerplanmäßige Abschreibung, kurz AfaA. Sie erlaubt Vermietern, einen plötzlichen und außergewöhnlichen Wertverlust am Gebäude sofort steuerlich geltend zu machen, statt ihn im normalen Zwei-Prozent-Takt weiterzuschleppen. Dieser Ratgeber erklärt, was die AfaA nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG ist, wann das Finanzamt sie anerkennt, wie Sie den Betrag berechnen, und warum sich für dauerhaft höhere Abschreibungen ohne Schadensfall ein Restnutzungsdauergutachten oft mehr lohnt.

Außerplanmäßige Abschreibung: Definition und Abgrenzung zur linearen AfA

Die außerplanmäßige Abschreibung ist die steuerliche Antwort auf einen außergewöhnlichen, meist plötzlichen Wertverlust an einem Gebäude. Während die normale, lineare Gebäude-AfA den Kaufpreis planmäßig und gleichmäßig über die Nutzungsdauer verteilt, greift die außerplanmäßige Abschreibung zusätzlich immer dann, wenn ein Ereignis die Substanz oder die Nutzbarkeit über das übliche Maß hinaus mindert.

Der Unterschied liegt im Wort planmäßig. Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG läuft mit festen Sätzen: 2 Prozent bei einem Baujahr ab 1925, 2,5 Prozent davor und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Diese Sätze bilden den kalkulierten, jährlich gleichbleibenden Wertverzehr ab und stehen übersichtlich in der AfA-Tabelle für Immobilien. Die außerplanmäßige Abschreibung dagegen ist gerade nicht kalkulierbar, sie tritt neben die laufende AfA und erfasst den unerwarteten Substanzverlust in einem einzigen Jahr.

Wichtig für das Verständnis ist die gemeinsame Klammer: Beide Abschreibungen betreffen nur das Gebäude, nie den Grund und Boden, und beide mindern bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die außerplanmäßige Abschreibung ist also kein Sondergeschenk, sondern die Korrektur einer Bemessungsgrundlage, die durch ein außergewöhnliches Ereignis zu hoch geworden ist.

Eine praktische Einschränkung sollten Sie von Anfang an kennen: Die außerplanmäßige Abschreibung ist nur neben der linearen AfA möglich. Wer für einen Neubau die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG nutzt, kann daneben keine AfaA ansetzen und müsste dafür erst zur linearen Abschreibung wechseln.

AfaA nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG einfach erklärt

Die AfaA nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG ist gesetzlich in einem einzigen Halbsatz geregelt: Zulässig sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung. Diese Vorschrift steht zwar im Absatz zur linearen AfA beweglicher Wirtschaftsgüter, gilt über § 7 Abs. 4 Satz 3 EStG aber ausdrücklich auch für Gebäude. Damit ist die AfaA fester Bestandteil des Immobilien-Steuerrechts.

Der Kern der AfaA nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG ist ein Ereignis, das über die gewöhnliche Abnutzung hinausgeht. Es genügt nicht, dass ein Haus mit den Jahren altert, denn diesen normalen Verschleiß bildet bereits die lineare AfA ab. Verlangt wird ein außergewöhnlicher Vorgang, der entweder die Bausubstanz beschädigt (technische Abnutzung) oder die wirtschaftliche Nutzbarkeit dauerhaft einschränkt (wirtschaftliche Abnutzung).

Auch der Zeitpunkt ist festgelegt. Die AfaA ist in dem Jahr anzusetzen, in dem die außergewöhnliche Abnutzung eintritt, spätestens aber in dem Jahr, in dem Sie als Eigentümer den Schaden entdecken. Sie können den Abzug also nicht frei in ein steuerlich günstigeres Jahr verschieben. Wer den Schaden bemerkt, sollte ihn zeitnah dokumentieren, mit Fotos, Gutachten und Kostenbelegen, denn die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen.

Geltend machen können die AfaA sowohl Vermieter im Privatvermögen, dort als Werbungskosten in der Anlage V, als auch Eigentümer im Betriebsvermögen, dort über eine entsprechende Ausbuchung. Für selbst genutzte Immobilien gibt es dagegen keine AfaA, weil ohne Einkünfteerzielung auch keine Abschreibung möglich ist.

Außerplanmäßige Abschreibung bei Gebäuden: technische oder wirtschaftliche Abnutzung

Die außerplanmäßige Abschreibung bei Gebäuden kennt zwei Auslöser, die das Gesetz gleichwertig nebeneinanderstellt: die außergewöhnliche technische und die außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung. Beide führen zur AfaA, setzen aber an ganz unterschiedlichen Punkten an.

Die außergewöhnliche technische Abnutzung meint einen echten Substanzverlust. Das Gebäude wird körperlich beschädigt oder zerstört, etwa durch Feuer, Wasser, Sturm oder einen Unfall. Hier ist mit Händen zu greifen, dass Bausubstanz verloren gegangen ist, und genau dieser verlorene Anteil des Restwerts wird abgeschrieben.

Die außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung ist subtiler. Sie liegt vor, wenn ein Gebäude technisch noch nutzbar ist, seine wirtschaftliche Verwendbarkeit aber durch ein außergewöhnliches Ereignis dauerhaft und erheblich eingeschränkt wird. Ein Beispiel ist der Wegfall des einzigen Mieters, für dessen speziellen Zweck das Objekt errichtet wurde, ohne realistische Anschlussnutzung. Auch grundlegend veränderte Standards können eine Rolle spielen, wenn ein Gebäude dadurch am Markt praktisch unvermietbar wird.

Nicht jede Wertminderung fällt darunter, und hier zieht die Rechtsprechung eine klare Grenze. Ein bloßer Rückgang der erzielbaren Miete, ein Überangebot vergleichbarer Wohnungen in der Nachbarschaft oder eine vorübergehende Rentabilitätsschwäche rechtfertigen keine außerplanmäßige Abschreibung bei Gebäuden. Verlangt wird immer ein außergewöhnliches, aus dem üblichen Rahmen fallendes Ereignis mit dauerhafter Wirkung.

Absetzung für außergewöhnliche technische Abnutzung: typische Fälle

Die Absetzung für außergewöhnliche technische Abnutzung betrifft die klassischen Schadensfälle, in denen Bausubstanz unerwartet verloren geht. In der Praxis erkennt das Finanzamt vor allem Ereignisse an, die von außen kommen und nicht vorhersehbar waren.

Typische Fälle der Absetzung für außergewöhnliche technische Abnutzung sind:

• Brand- und Explosionsschäden, die Dachstuhl, Geschossdecken oder ganze Gebäudeteile zerstören
• Wasser- und Hochwasserschäden, etwa nach Rohrbruch, Starkregen oder Überschwemmung
• Sturm- und Unwetterschäden an Dach und Fassade
• Fahrzeuganprall oder andere Unfälle mit erheblicher Beschädigung der Substanz
• Vandalismus mit dauerhafter Beschädigung tragender oder wesentlicher Bauteile
• schwere verdeckte Baumängel, die erst nach dem Kauf zutage treten und die Substanz entwerten

Nicht begünstigt ist dagegen der normale, altersbedingte Verschleiß, denn den deckt die laufende AfA ab. Ebenso wenig zählen Baumängel, die schon vor der Fertigstellung des Gebäudes bestanden. Werden solche Mängel erst später entdeckt, gehören die Kosten ihrer Beseitigung nach der Rechtsprechung zu den Herstellungskosten und mindern die AfA-Bemessungsgrundlage, statt eine AfaA auszulösen.

Ein praktischer Punkt wird oft übersehen: Erhalten Sie für den Schaden eine Versicherungsleistung, mindert diese den abziehbaren Betrag. Die AfaA erfasst nur den tatsächlich bei Ihnen verbleibenden, nicht ersetzten Substanzverlust. Wer für einen Brandschaden an einem Mietshaus in Stuttgart eine volle Neuwertentschädigung erhält, hat wirtschaftlich keinen endgültigen Verlust und damit im Ergebnis auch keine AfaA.

Außerplanmäßige Abschreibung bei Totalschaden, Brand und Abriss

Die außerplanmäßige Abschreibung bei Totalschaden, Brand und Abriss ist der deutlichste Anwendungsfall der AfaA. Ist ein Gebäude vollständig zerstört oder wird es abgerissen, geht der gesamte noch nicht abgeschriebene Restwert unter und darf im Jahr des Untergangs in einer Summe abgesetzt werden.

Beim Totalschaden durch Brand oder Unwetter ist die Sache eindeutig: Der Restbuchwert des Gebäudes zum Schadenszeitpunkt wird als AfaA abgeschrieben, bei einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen als Werbungskosten. Wird das Objekt nur teilweise zerstört, bemisst sich die AfaA nach dem Anteil der untergegangenen Substanz, den ein Sachverständiger beziffert.

Beim Abriss kommt eine zweite Position hinzu. Neben der AfaA auf den Restwert des abgerissenen Gebäudes sind die reinen Abbruchkosten separat abziehbar. Ein einfaches Zahlenbeispiel verdeutlicht das: Beträgt der Restwert des alten Gebäudes zum Abbruch 10.000 Euro und fallen 20.000 Euro Abbruchkosten an, werden die 10.000 Euro über die AfaA nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG erfasst und die 20.000 Euro als sofort abziehbare Kosten geltend gemacht.

Eine wichtige Ausnahme betrifft den Kauf mit Abrissabsicht. Wer ein Gebäude in der Absicht erwirbt, es abzureißen und neu zu bauen, kann Restwert und Abbruchkosten nicht sofort absetzen. Nach der Abbruch-Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gehören beide dann zu den Herstellungskosten des Neubaus und wirken sich nur über dessen AfA aus. Erfolgt der Abriss dagegen erst Jahre nach dem Kauf und ohne ursprüngliche Abrissabsicht, bleibt es beim sofortigen Abzug. Für ein marodes, jahrelang gehaltenes Mietshaus in Stuttgart, das nach einem Wasserschaden abgerissen wird, ist der sofortige Abzug daher der Regelfall.

Außerplanmäßige Abschreibung berechnen: AfaA-Beispiel Schritt für Schritt

Die außerplanmäßige Abschreibung berechnen Sie in drei Schritten: Restbuchwert des Gebäudes ermitteln, den Anteil des außergewöhnlichen Substanzverlusts bestimmen und beide Werte multiplizieren. Der so ermittelte Betrag tritt im Schadensjahr zur laufenden linearen AfA hinzu.

Ausgangspunkt ist immer der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht der Grundstückswert. Von diesem Wert ziehen Sie die bereits genutzte lineare AfA ab und erhalten den Restbuchwert. Diesen Restbuchwert kürzen Sie um den Prozentsatz, den ein Sachverständiger dem Schaden zuordnet. Ein durchgerechnetes AfaA-Beispiel für ein vermietetes Mietshaus:

In diesem AfaA-Beispiel setzen Sie im Schadensjahr also 80.000 Euro zusätzlich zur normalen Jahres-AfA von 8.000 Euro an. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent bringt allein die AfaA rund 33.600 Euro Steuerersparnis, und zwar sofort statt über Jahrzehnte verteilt. Nach der AfaA läuft die lineare Gebäude-AfA mit dem verbleibenden Restwert weiter, die Bemessungsgrundlage ist also dauerhaft gemindert.

Wie viel Abschreibung in Ihrem konkreten Fall zusammenkommt, wenn zur laufenden AfA außergewöhnliche Effekte oder eine kürzere Nutzungsdauer treten, rechnen Sie in Sekunden mit dem AfA-Rechner durch. So sehen Sie sofort, wie stark eine höhere Bemessungsgrundlage oder ein höherer Satz Ihre Steuerlast senkt.

Außerplanmäßige Abschreibung oder Erhaltungsaufwand: der Unterschied

Außerplanmäßige Abschreibung oder Erhaltungsaufwand, das ist nach einem Schaden die entscheidende Weichenstellung, und beide schließen sich nicht aus. Die AfaA schreibt den Wert der untergegangenen Substanz ab, der Erhaltungsaufwand erfasst die Kosten der Reparatur. Häufig fallen beide zusammen an.

Der Erhaltungsaufwand umfasst die Ausgaben, mit denen Sie das Gebäude nach dem Schaden wieder in Stand setzen: die neue Dacheindeckung nach dem Sturm, die getrockneten und sanierten Wände nach dem Wasserschaden. Diese Reparaturkosten sind bei einer vermieteten Immobilie in der Regel sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar, unabhängig von der AfaA.

Die AfaA dagegen betrifft nicht die Reparaturrechnung, sondern den steuerlichen Restwert der Bauteile, die durch den Schaden endgültig verloren gegangen sind. Wer den abgebrannten Dachstuhl neu aufbaut, zieht die Handwerkerrechnung als Erhaltungsaufwand ab und schreibt zusätzlich den Restwert des zerstörten alten Dachstuhls über die AfaA ab.

Ein Stolperstein lauert bei umfangreichen Sanierungen kurz nach dem Kauf. Übersteigen die Instandsetzungskosten innerhalb der ersten drei Jahre 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nicht mehr sofort abziehbar, sondern nur über die AfA. Wie diese 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG wirkt, lesen Sie im Beitrag zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Außerplanmäßige Abschreibung und Grund und Boden

Außerplanmäßige Abschreibung und Grund und Boden schließen sich aus, denn abschreibbar ist immer nur das Gebäude. Der Grund und Boden nutzt sich wirtschaftlich nicht ab, er verbrennt nicht und altert nicht, und deshalb kennt das Steuerrecht weder eine planmäßige AfA noch eine AfaA auf den Bodenanteil.

Für die AfaA bedeutet das: Sie müssen zuerst sauber trennen, welcher Teil der Anschaffungskosten auf das Gebäude und welcher auf den Grund und Boden entfällt. Nur der Gebäudeanteil bildet den Restbuchwert, aus dem sich die außerplanmäßige Abschreibung berechnet. Diese Aufteilung ist dieselbe, die Sie schon beim Kauf für die laufende AfA vornehmen mussten, und sie wird im Ratgeber zur Kaufpreisaufteilung Schritt für Schritt erklärt.

Gerade beim Abriss zeigt sich der Unterschied deutlich. Reißen Sie ein Gebäude ab, geht dessen Restwert über die AfaA unter, das Grundstück aber bleibt unverändert in Ihrem Vermögen und behält seinen vollen Wert. Nach der AfaA und einem etwaigen Neubau beginnt die Abschreibung wieder allein auf den neuen Gebäudewert, während der Bodenwert unberührt außen vor bleibt.

Höhere AfA ohne Schadensfall: mit kürzerer Restnutzungsdauer die jährliche Abschreibung dauerhaft erhöhen

Höhere AfA ganz ohne Schadensfall gibt es über einen zweiten Hebel, der viel häufiger passt als die AfaA: die kürzere Restnutzungsdauer. Denn die außerplanmäßige Abschreibung setzt immer ein außergewöhnliches Ereignis voraus, das man sich nicht wünscht. Wer dagegen einfach nur schneller abschreiben will, weil sein Gebäude tatsächlich weniger lange nutzbar ist als die gesetzlich unterstellten 50 Jahre, erreicht das mit einem Restnutzungsdauergutachten.

Die lineare Gebäude-AfA unterstellt pauschal eine Nutzungsdauer von 50 Jahren und damit 2 Prozent pro Jahr. Weist ein Sachverständiger nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist, etwa 25 Jahre, verdoppelt sich der jährliche AfA-Satz auf rund 4 Prozent. Dieser höhere Satz wirkt Jahr für Jahr, dauerhaft und ohne dass je ein Schaden eintreten muss.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Haben Sie die Immobilie schon vor Jahren gekauft, lässt sich das Gutachten auf einen Bewertungsstichtag in der Vergangenheit erstellen und die höhere AfA für alle noch offenen Steuerbescheide nachträglich geltend machen. Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und das BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021, bestätigt durch IX R 14/23 vom 23.01.2024. Das einschränkende BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde zum 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben, seitdem gilt wieder unmittelbar die großzügigere BFH-Rechtsprechung, nach der jede geeignete Nachweismethode zulässig ist.

So kombinieren clevere Vermieter beides: die AfaA für den echten Schadensfall und die verkürzte Restnutzungsdauer für die dauerhaft höhere Abschreibung. Das Gutachten von DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger zum Festpreis ab 895 Euro, bei vermieteten Objekten sind die Gutachtenkosten selbst wieder als Werbungskosten absetzbar. Für ein Mietshaus in Stuttgart und Umgebung begutachten wir die Substanz auf Wunsch vor Ort. Was eine Restnutzungsdauer genau ist, lesen Sie im Eintrag Restnutzungsdauergutachten, die Methodik erklärt der Beitrag zum Restnutzungsdauer-Gutachten 2026. Hier geht es direkt zum Gutachten.

Außerplanmäßige Abschreibung: häufige Fragen

Wann ist eine außerplanmäßige Abschreibung bei Gebäuden zulässig?

Eine außerplanmäßige Abschreibung bei Gebäuden ist zulässig, wenn eine außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung vorliegt, also ein aus dem üblichen Rahmen fallendes Ereignis die Substanz beschädigt oder die Nutzbarkeit dauerhaft einschränkt. Typisch sind Brand, Wasser-, Sturm- oder Unfallschäden. Der bloße Rückgang der Miete, ein Überangebot am Markt oder normaler Verschleiß genügen nicht. Die AfaA ist im Jahr des Schadens anzusetzen, spätestens im Jahr der Entdeckung, und nur der Gebäudeanteil ist betroffen.

Wie unterscheidet sich die AfaA von der linearen Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG?

Die AfaA unterscheidet sich von der linearen Gebäude-AfA dadurch, dass sie außerplanmäßig und einmalig ist. Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG verteilt den Gebäudewert planmäßig mit festen 2, 2,5 oder 3 Prozent gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Die AfaA tritt daneben und erfasst einen plötzlichen, außergewöhnlichen Substanz- oder Nutzungsverlust in einem einzigen Jahr. Beide betreffen nur das Gebäude und mindern bei Vermietung die Einkünfte als Werbungskosten, doch nur die AfaA reagiert auf ein konkretes Schadensereignis.

Gilt die außerplanmäßige Abschreibung auch bei längerem Leerstand?

Bei längerem Leerstand gilt die außerplanmäßige Abschreibung nur ausnahmsweise. Ein vorübergehender Leerstand oder eine schwächere Vermietbarkeit aus Marktgründen reichen nicht aus, denn dafür verlangt das Gesetz ein außergewöhnliches Ereignis mit dauerhafter Wirkung. Erst wenn ein Gebäude durch ein solches Ereignis endgültig und ohne realistische Anschlussnutzung unbrauchbar wird, kommt eine AfaA wegen wirtschaftlicher Abnutzung in Betracht. Die Anerkennungshürden des Finanzamts sind hier hoch, ein sachverständiger Nachweis ist praktisch unverzichtbar.

Was ist ein typisches AfaA-Beispiel bei einem vermieteten Gebäude?

Ein typisches AfaA-Beispiel bei einem vermieteten Gebäude ist ein Brand, der einen Teil der Substanz zerstört. Beträgt der Gebäude-Restbuchwert 320.000 Euro und beziffert ein Gutachter den Substanzverlust auf 25 Prozent, setzen Sie 80.000 Euro als AfaA an, zusätzlich zur laufenden Jahres-AfA und als Werbungskosten in der Anlage V. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent bringt das rund 33.600 Euro Ersparnis sofort. Eine etwaige Versicherungsleistung wird gegengerechnet, abziehbar ist nur der tatsächlich verbleibende Verlust.

Kann ich statt AfaA eine kürzere Restnutzungsdauer geltend machen?

Statt einer AfaA können Sie eine kürzere Restnutzungsdauer geltend machen, und in vielen Fällen ist das der bessere Weg. Die AfaA braucht ein Schadensereignis, die kürzere Restnutzungsdauer nicht: Ein Sachverständiger weist nach, dass Ihr Gebäude tatsächlich weniger lange nutzbar ist als die unterstellten 50 Jahre, und hebt so den jährlichen AfA-Satz dauerhaft an, auf Basis von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und dem BFH-Urteil IX R 25/19. Das wirkt Jahr für Jahr und lässt sich sogar rückwirkend für offene Steuerbescheide nutzen. Beide Wege lassen sich zudem kombinieren.