Häusliches Arbeitszimmer abschreiben: AfA bei Eigentum

Wer von zu Hause arbeitet und die eigene Immobilie besitzt, kann einen Teil der Gebäude-AfA über das häusliche Arbeitszimmer von der Steuer absetzen. Genau dieser Baustein wird oft vergessen, dabei ist die anteilige Abschreibung häufig der größte Einzelposten unter den Arbeitszimmerkosten. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer und Eigennutzer und zeigt, wann das Finanzamt das Arbeitszimmer überhaupt anerkennt, wie Sie die anteilige Gebäude-AfA über den Wohnflächenanteil berechnen, was seit der Reform 2023 gilt und wie Sie den Abschreibungssatz über ein Restnutzungsdauergutachten zusätzlich anheben. Für ein Eigenheim in Lörrach und Umgebung rechnen wir das am Ende mit echten Zahlen durch.

Häusliches Arbeitszimmer absetzen bei Eigentum: so funktioniert die AfA

Ein häusliches Arbeitszimmer absetzen bei Eigentum funktioniert anders als bei Mietern, und genau darin liegt der Vorteil: Statt einer anteiligen Kaltmiete setzen Sie als Eigentümer die anteilige Gebäude-AfA an, also die jährliche Abschreibung auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihres Gebäudes. Diese AfA ist kein Cent, den Sie zusätzlich ausgeben, sondern der steuerlich abziehbare Wertverzehr der Bausubstanz, den das Finanzamt Ihnen ohnehin zugesteht, sobald ein Raum beruflich genutzt wird.

Das häusliche Arbeitszimmer absetzen bei Eigentum bedeutet konkret: Sie behandeln den beruflich genutzten Raum wie einen kleinen vermieteten Anteil Ihrer eigenen Immobilie. Alle raumbezogenen Kosten, die auf diesen Anteil entfallen, werden als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar. Dazu zählen neben der Gebäude-AfA auch anteilige Schuldzinsen, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr und Reinigung.

Der entscheidende Unterschied zwischen Eigentümern und Mietern beim häuslichen Arbeitszimmer: Der Mieter zieht anteilig seine Miete ab, der Eigentümer die anteilige AfA plus Finanzierungskosten. Bei einer fremdfinanzierten Immobilie in den ersten Jahren nach dem Kauf summieren sich AfA und Schuldzinsen oft zu einem höheren Abzug, als eine vergleichbare Miete brächte. Deshalb lohnt es sich für Eigentümer besonders, das Arbeitszimmer nicht mit der Pauschale abzufrühstücken, sondern die tatsächlichen Kosten anzusetzen.

Wichtig ist von Anfang an die richtige Erwartung: Abschreibbar ist immer nur der Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungskosten, niemals der Anteil für Grund und Boden. Der Boden nutzt sich wirtschaftlich nicht ab und bleibt außen vor. Wie Sie Kaufpreis in Gebäude- und Bodenanteil aufteilen, erklären wir im Beitrag zur Kaufpreisaufteilung, hier setzen wir den Gebäudeanteil als bekannt voraus.

Häusliches Arbeitszimmer: diese Voraussetzungen prüft das Finanzamt

Die Voraussetzungen für ein häusliches Arbeitszimmer prüft das Finanzamt streng, und seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2022 gelten sie ab dem Steuerjahr 2023 in verschärfter Form. Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, dürfen Sie die tatsächlichen Kosten samt anteiliger AfA überhaupt ansetzen.

Erste Hürde ist die räumliche Voraussetzung: Ein häusliches Arbeitszimmer muss ein abgeschlossener, vom übrigen Wohnbereich getrennter Raum sein, der so gut wie ausschließlich, also zu mindestens 90 Prozent, beruflich genutzt wird. Eine Arbeitsecke im Wohnzimmer, ein Durchgangszimmer oder der Küchentisch reichen nicht. Der Raum muss büromäßig ausgestattet sein und darf keiner nennenswerten privaten Mitnutzung dienen. Ein Gästebett oder der Wäscheständer im Arbeitszimmer kann den Abzug bereits kosten.

Zweite und entscheidende Hürde ist seit 2023 der Mittelpunkt: Die tatsächlichen Kosten inklusive Gebäude-AfA dürfen Sie nur noch dann abziehen, wenn das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung bildet (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG). Das trifft typischerweise auf Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende zu, die überwiegend von zu Hause arbeiten, aber auch auf Arbeitnehmer im dauerhaften Homeoffice, deren berufliche Wertschöpfung ganz überwiegend am heimischen Schreibtisch stattfindet.

Hier räumen wir mit einem verbreiteten Irrtum auf: Die alte Regel, nach der man bis zu 1.250 Euro absetzen durfte, wenn für die Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stand, ist seit 2023 abgeschafft. Wer kein Mittelpunkt-Arbeitszimmer hat, kann die anteilige AfA nicht mehr über diesen Weg geltend machen. Ihm bleibt die Tagespauschale von 6 Euro pro Arbeitstag im Homeoffice, höchstens 210 Tage und damit maximal 1.260 Euro im Jahr (Jahrespauschale). Diese Pauschale gilt unabhängig von einem abgeschlossenen Raum, deckt aber alles pauschal ab, eine gesonderte AfA gibt es dann nicht obendrauf.

Als Eigentümer mit Mittelpunkt-Arbeitszimmer haben Sie außerdem ein Wahlrecht: tatsächliche Kosten oder die Jahrespauschale von 1.260 Euro. Für Eigentümer ist fast immer der Ansatz der tatsächlichen Kosten günstiger, denn schon die anteilige Gebäude-AfA plus Schuldzinsen übersteigt bei einer normalen Immobilie die 1.260 Euro deutlich. Genau deshalb ist die AfA für Sie so wertvoll, sie ist oft der Posten, der den vollen Kostenabzug über die Pauschale hebt.

AfA fürs Arbeitszimmer: linear 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG auf den Gebäudeanteil

Die AfA fürs Arbeitszimmer ist keine eigene Abschreibungsart, sondern der auf den Raum entfallende Teil der ganz normalen linearen Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Der Satz beträgt 2 Prozent pro Jahr bei einem Gebäude mit Fertigstellung ab 1925 und 2,5 Prozent bei Fertigstellung davor. Der höhere Altbausatz gilt also für viele Gründerzeit- und Vorkriegshäuser.

Grundlage der AfA fürs Arbeitszimmer sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht der gesamte Kaufpreis. Vom Kaufpreis müssen Sie zuerst den Anteil für Grund und Boden abziehen, denn nur das Gebäude ist abschreibbar. Anschaffungsnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage gehören anteilig mit zur Bemessungsgrundlage des Gebäudes und erhöhen damit auch die abschreibbare Basis Ihres Arbeitszimmers.

Ein kurzer Blick auf die Sätze zeigt, warum die AfA fürs Arbeitszimmer bei Eigennutzern trotz kleiner Fläche ins Gewicht fällt. Nehmen wir einen Gebäudeanteil von 300.000 Euro und ein Arbeitszimmer mit 12,5 Prozent Flächenanteil: Die anteilige Bemessungsgrundlage beträgt 37.500 Euro, bei 2 Prozent ergibt das 750 Euro Arbeitszimmer-AfA pro Jahr, allein aus der Substanz und ohne jede weitere Ausgabe. Über 20 Jahre sind das 15.000 Euro abgeschriebene Anschaffungskosten, die Ihr zu versteuerndes Einkommen mindern.

Die AfA läuft, solange das Gebäude beruflich genutzt wird, längstens bis der Gebäudeanteil vollständig abgeschrieben ist. Beginnt die berufliche Nutzung erst Jahre nach dem Kauf, setzt die anteilige AfA ab diesem Zeitpunkt mit dem noch nicht abgeschriebenen Restwert an. Umgekehrt endet sie, wenn Sie den Raum wieder privat nutzen. Die genauen Sätze und Nutzungsdauern für die verschiedenen Gebäudetypen finden Sie in der AfA-Tabelle für Immobilien.

Anteilige Gebäudeabschreibung fürs Arbeitszimmer über den Wohnflächenanteil berechnen

Die anteilige Gebäudeabschreibung fürs Arbeitszimmer berechnen Sie über den Wohnflächenanteil, und diese Aufteilung ist der Kern der ganzen Rechnung. Der Anteil ergibt sich aus der Fläche des Arbeitszimmers geteilt durch die Gesamtwohnfläche, mal 100. Ein Arbeitszimmer von 15 Quadratmetern in einer Wohnung mit 120 Quadratmetern Wohnfläche hat also einen Anteil von 12,5 Prozent.

Mit diesem Prozentsatz rechnen Sie die gesamte Gebäude-AfA aufs Arbeitszimmer herunter. Beträgt die AfA fürs ganze Gebäude 6.000 Euro im Jahr (2 Prozent aus 300.000 Euro Gebäudeanteil), entfallen 12,5 Prozent davon, also 750 Euro, auf das Arbeitszimmer. Derselbe Prozentsatz gilt für alle anderen raumbezogenen Kosten wie Schuldzinsen, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die verbrauchsabhängigen Nebenkosten.

Beim Berechnen der anteiligen Gebäudeabschreibung fürs Arbeitszimmer lauert ein häufiger Fehler bei der Bezugsgröße. Maßgeblich ist der Anteil an der gesamten Wohnfläche, nicht an einzelnen Etagen. Zählt Ihr Arbeitszimmer im Keller oder Dachgeschoss nicht zur Wohnfläche, sondern zur Nutzfläche, müssen Sie die Bezugsfläche entsprechend erweitern, sonst rechnen Sie sich einen zu hohen Anteil aus. Faustregel: Arbeitszimmerfläche im Zähler und die gesamte für Wohn- und Arbeitszwecke genutzte Fläche im Nenner, dann bleibt die Aufteilung sauber.

Dokumentieren Sie die Flächen mit einer Grundrissskizze und einem einfachen Aufmaß, das erspart Rückfragen des Finanzamts. Und rechnen Sie nicht kleinlich: Ein realistisch bemessenes Arbeitszimmer von 12 bis 15 Prozent Flächenanteil ist unauffällig und bringt trotzdem einen spürbaren AfA-Betrag. Auffällig wird es erst, wenn der Anteil in Richtung eines Viertels oder Drittels der Wohnung geht.

Häusliches Arbeitszimmer berechnen: Wohnflächenanteil und abziehbare Kosten im Beispiel

Ein häusliches Arbeitszimmer berechnen Sie am besten Schritt für Schritt an einem konkreten Fall. Wir nehmen ein selbst bewohntes Reihenhaus in Lörrach, Baujahr 1998, mit einem auf das Gebäude entfallenden Anschaffungswert von 300.000 Euro. Die Gesamtwohnfläche beträgt 120 Quadratmeter, das abgeschlossene Arbeitszimmer 15 Quadratmeter. Der Eigentümer ist selbstständiger IT-Berater und arbeitet ganz überwiegend von diesem Raum aus, das Arbeitszimmer ist also der Mittelpunkt seiner Tätigkeit.

Schritt eins, der Wohnflächenanteil: 15 geteilt durch 120, mal 100, ergibt 12,5 Prozent. Schritt zwei, die anteilige Bemessungsgrundlage: 12,5 Prozent von 300.000 Euro sind 37.500 Euro. Schritt drei, die Arbeitszimmer-AfA: 2 Prozent aus 37.500 Euro sind 750 Euro pro Jahr. Diese 750 Euro sind der reine AfA-Anteil, hinzu kommen die übrigen anteiligen Kosten.

Beim häuslichen Arbeitszimmer berechnen Sie so einen jährlichen Abzug von rund 2.350 Euro, davon 750 Euro allein aus der Gebäude-AfA. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sind das etwa 987 Euro weniger Steuer pro Jahr, und diese Ersparnis liegt weit über der Jahrespauschale von 1.260 Euro Abzug (rund 529 Euro Ersparnis). Genau diese Differenz macht klar, warum sich für Eigentümer der Ansatz der tatsächlichen Kosten lohnt. Wie hoch Ihr Abzug bei Ihren eigenen Zahlen ausfällt und was eine kürzere Restnutzungsdauer daraus macht, rechnen Sie in Sekunden mit dem AfA-Rechner durch.

Zwei Hinweise zur Sauberkeit der Rechnung: Verbrauchsabhängige Kosten wie Strom und Heizung dürfen Sie exakter nach Verbrauch statt nach Fläche zuordnen, wenn das für Sie günstiger ist und Sie es belegen können. Und die Kosten der Ausstattung, also Schreibtisch, Bürostuhl und Regal, laufen nicht über die Arbeitszimmer-Regel, sondern sind als Arbeitsmittel getrennt in voller Höhe absetzbar, geringwertige Wirtschaftsgüter sofort, teurere über ihre eigene Nutzungsdauer.

Arbeitszimmer im Eigenheim absetzen

Ein Arbeitszimmer im Eigenheim absetzen ist der klassische Fall, für den die anteilige Gebäude-AfA gemacht ist. Beim freistehenden Haus oder Reihenhaus ist die Zuordnung meist einfach: ein klar abgegrenzter Raum, eine überschaubare Gesamtwohnfläche, ein sauberer Prozentsatz. Auch ein Raum im ausgebauten Dachgeschoss, im Keller oder in einem direkt angebauten Bürotrakt gilt als häusliches Arbeitszimmer, solange er in die häusliche Sphäre eingebunden und vom Wohnbereich getrennt ist.

Beim Arbeitszimmer im Eigenheim absetzen sollten Eigentümer einen wichtigen Punkt für den späteren Verkauf kennen. Anders als beim Betriebsvermögen führt ein häusliches Arbeitszimmer im steuerlichen Privatvermögen nicht zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, wenn Sie das Eigenheim innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 01.03.2021 (IX R 27/19) entschieden, dass der auf das Arbeitszimmer entfallende Anteil weiterhin als zu eigenen Wohnzwecken genutzt gilt und damit nach § 23 EStG steuerfrei bleibt. Die frühere gegenteilige Verwaltungsauffassung ist damit vom Tisch.

Diese Steuerfreiheit gilt jedoch nur für das Arbeitszimmer im Privatvermögen, also bei Arbeitnehmern und bei Überschusseinkünften. Gehört das Arbeitszimmer dagegen zu einem Betriebsvermögen, etwa bei bilanzierenden Gewerbetreibenden, wird die Wertsteigerung des Raums bei Entnahme oder Verkauf steuerpflichtig. Das ist eine echte Steuerfalle, die man beim Arbeitszimmer im Eigenheim von Beginn an mitdenken sollte, denn über die Jahre kann der anteilige Wertzuwachs erheblich sein.

Wer sein Eigenheim in einer gefragten Lage wie Lörrach besitzt, profitiert doppelt: Die laufende Arbeitszimmer-AfA mindert Jahr für Jahr die Steuer, und der Wertzuwachs des selbst genutzten Hauses bleibt bei einem späteren Verkauf im Privatvermögen unversteuert. Beides zusammen macht das häusliche Arbeitszimmer im Eigenheim zu einem der wenigen Bausteine, bei denen Eigennutzung und Steuervorteil sich nicht ausschließen.

Arbeitszimmer in der Eigentumswohnung absetzen

Das Arbeitszimmer in der Eigentumswohnung absetzen folgt denselben Regeln wie im Eigenheim, mit ein paar Besonderheiten aus dem Wohnungseigentum. Auch hier ist die anteilige Gebäude-AfA über den Wohnflächenanteil abziehbar, bemessen auf den Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungskosten. Der Bodenanteil bleibt auch bei der Eigentumswohnung außen vor, obwohl Sie ihn über den Miteigentumsanteil am Grundstück mitgekauft haben.

Beim Arbeitszimmer in der Eigentumswohnung absetzen ist die Aufteilung der Gesamtwohnfläche in der Regel klar, weil sie in der Teilungserklärung und im Kaufvertrag ausgewiesen ist. Der Anteil des Arbeitszimmers bezieht sich auf die Wohnfläche Ihrer Wohnung, nicht auf die des gesamten Hauses. Anteilige Kosten aus der Hausgeldabrechnung, etwa für Gebäudeversicherung, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage, soweit sie tatsächlich verausgabt wird, ordnen Sie mit demselben Prozentsatz dem Arbeitszimmer zu.

Vom Arbeitszimmer in der selbst genutzten Eigentumswohnung zu unterscheiden ist die vermietete Eigentumswohnung: Dort ist ohnehin die gesamte Gebäude-AfA als Werbungskosten abziehbar, ein separates Arbeitszimmer spielt bei reiner Vermietung keine Rolle. Wie Sie eine vermietete Wohnung abschreiben, lesen Sie im Beitrag Eigentumswohnung abschreiben. Beim Arbeitszimmer geht es dagegen immer um die teilweise berufliche Nutzung der eigenen, selbst bewohnten Wohnung.

Ein praktischer Hinweis für Wohnungseigentümer: Achten Sie darauf, dass das Arbeitszimmer auch in der Wohnung ein echter, abgeschlossener Raum ist. Gerade in kleineren Stadtwohnungen scheitert der Abzug oft daran, dass der Arbeitsplatz in einem offenen Wohn-Ess-Bereich liegt. Ein Raum mit Tür, überwiegend beruflicher Ausstattung und ohne nennenswerte private Nutzung ist die Grundvoraussetzung, damit die anteilige AfA anerkannt wird.

Der größere Hebel: die gesamte Gebäude-AfA der vermieteten Immobilie per Restnutzungsdauergutachten erhöhen

Beim Arbeitszimmer ist die AfA ein netter Zusatzposten, der eigentliche Hebel liegt aber woanders. Wer eine Immobilie ganz oder teilweise vermietet, hebt mit einem Restnutzungsdauergutachten nicht nur die anteilige Arbeitszimmer-AfA, sondern die Abschreibung des gesamten Gebäudes an, und dort geht es um ganz andere Beträge. Der Grund ist immer derselbe: Der gesetzliche Satz von 2 Prozent unterstellt pauschal eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, etwa 25 Jahre, steigt der Satz auf 4 Prozent.

Ehrlich gerechnet: Fürs Arbeitszimmer allein wächst die AfA im Beispiel von oben von 750 auf rund 1.500 Euro im Jahr, ein Plus von 750 Euro. Das ist schön, rechtfertigt für sich genommen aber selten die Kosten eines Gutachtens. Anders sobald das ganze Gebäude vermietet ist: Dann verdoppelt derselbe Satzsprung die komplette Gebäude-AfA.

Aus dem vermieteten Gebäude werden so 6.000 Euro zusätzliche Abschreibung pro Jahr, bei einem Steuersatz von 42 Prozent rund 2.520 Euro weniger Steuer, und das Jahr für Jahr über die gesamte Restnutzungsdauer. Über 25 Jahre summiert sich der Vorteil in den fünf- bis sechsstelligen Bereich, ein Vielfaches der einmaligen Gutachtenkosten. Was Ihr Objekt konkret bringt, rechnen Sie mit dem AfA-Rechner durch.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Haben Sie die Immobilie schon vor Jahren gekauft, lässt sich das Gutachten auf einen Bewertungsstichtag in der Vergangenheit erstellen und die höhere AfA für alle noch offenen Steuerbescheide nachträglich geltend machen. Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und das BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 (bestätigt durch IX R 14/23).

Diese verkürzte Restnutzungsdauer ist derzeit einer der größten legalen Steuerhebel in der Immobilienbranche, und genau deshalb steht sie politisch immer wieder auf der Kippe. Schon der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 wollte die Nachweismöglichkeit ganz streichen, das einschränkende BMF-Schreiben vom 22.02.2023 verschärfte zeitweise die Anforderungen, und zuletzt sollte Ende 2025 der Nachweis auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige begrenzt werden. Alle drei Anläufe sind wieder kassiert worden: Das BMF-Schreiben ist zum 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben, die geplante Verschärfung Ende 2025 wurde vor dem Inkrafttreten gestrichen. Aktuell (Stand 2026) gilt daher wieder unmittelbar die großzügige BFH-Rechtsprechung, nach der jede geeignete Nachweismethode durch einen qualifizierten Sachverständigen zulässig ist. Wer den kürzeren Satz jetzt feststellen lässt, sichert sich die höhere AfA, bevor der Gesetzgeber den nächsten Anlauf nimmt.

Das Restnutzungsdauergutachten von DuraCasa erstellt ein über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert zertifizierter Sachverständiger zum Festpreis ab 895 Euro, bei vermieteten Objekten ist das Gutachten selbst wieder als Werbungskosten absetzbar. Für ein Objekt in Lörrach und Umgebung begutachten wir die Substanz auf Wunsch vor Ort. Was eine Restnutzungsdauer genau ist, lesen Sie im Eintrag Restnutzungsdauergutachten und im ausführlichen Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten 2026. Hier können Sie direkt Ihre Restnutzungsdauer berechnen lassen.

Häusliches Arbeitszimmer absetzen: häufige Fragen

Wann ist das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit?

Das Arbeitszimmer ist dann der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit, wenn dort der qualitative Schwerpunkt Ihrer gesamten Betätigung liegt, also die inhaltlich prägenden Arbeiten erledigt werden. Nicht der zeitliche Umfang allein entscheidet, sondern der inhaltliche Kern. Bei einem Selbstständigen, der überwiegend von zu Hause arbeitet, ist das meist erfüllt. Wer den Schwerpunkt beim Kunden oder im Betrieb hat und zu Hause nur nacharbeitet, erfüllt die Mittelpunkt-Voraussetzung dagegen nicht und ist auf die Tagespauschale von 6 Euro verwiesen.

Muss das Arbeitszimmer ein abgeschlossener Raum sein?

Ja, das häusliche Arbeitszimmer muss ein abgeschlossener, vom übrigen Wohnbereich baulich getrennter Raum sein, den Sie nahezu ausschließlich beruflich nutzen. Eine Arbeitsecke im Wohnzimmer, ein offener Bereich im Wohn-Ess-Raum oder ein Durchgangszimmer werden nicht anerkannt. Der Raum darf auch im Keller, im Dachgeschoss oder in einem angebauten Trakt liegen, solange er zur Wohnung gehört. Für den flexiblen Arbeitsplatz ohne eigenen Raum bleibt nur die Homeoffice-Tagespauschale, für die kein abgeschlossenes Zimmer nötig ist.

Zählt das Arbeitszimmer zur Wohnfläche oder zur Nutzfläche?

Ob das Arbeitszimmer zur Wohnfläche oder zur Nutzfläche zählt, hängt von seiner Lage ab und ist für die Berechnung des Anteils wichtig. Ein Arbeitszimmer innerhalb der Wohnräume zählt zur Wohnfläche. Liegt es dagegen im Keller oder in einem Bereich, der nach der Wohnflächenverordnung nur Nutzfläche ist, müssen Sie die Bezugsgröße im Nenner um diese Nutzfläche erweitern, damit der Anteil stimmt. Entscheidend ist, dass Zähler und Nenner dieselbe Flächenlogik verwenden.

Wie berechnet das Finanzamt den Wohnflächenanteil des Arbeitszimmers?

Den Wohnflächenanteil des Arbeitszimmers berechnet das Finanzamt als Fläche des Arbeitszimmers geteilt durch die gesamte Wohn- und Arbeitsfläche, mal 100. 15 Quadratmeter Arbeitszimmer bei 120 Quadratmetern Gesamtfläche ergeben 12,5 Prozent. Mit diesem Prozentsatz werden anschließend alle raumbezogenen Kosten, also Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten, auf das Arbeitszimmer heruntergerechnet. Eine Grundrissskizze mit Aufmaß dient als Nachweis.

Wie wird die Arbeitszimmer-AfA bei Ehegatten aufgeteilt?

Die Arbeitszimmer-AfA bei Ehegatten wird nach den Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Gehört die Immobilie beiden Ehegatten je zur Hälfte und nutzt nur einer den Raum beruflich, kann dieser die grundstücksbezogenen Kosten wie AfA und Schuldzinsen nur in Höhe seines eigenen Miteigentumsanteils abziehen, also zur Hälfte. Die auf den Anteil des anderen Ehegatten entfallende AfA ist nicht abziehbar. Verbrauchsabhängige Kosten wie Strom und Heizung, die der nutzende Ehegatte selbst trägt, sind dagegen in voller Höhe berücksichtigungsfähig.

Muss ich beim Verkauf den Gewinn auf das Arbeitszimmer versteuern?

Beim Verkauf des selbst genutzten Eigenheims müssen Sie den auf das häusliche Arbeitszimmer entfallenden Gewinn nicht versteuern, auch nicht innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil IX R 27/19 vom 01.03.2021 klargestellt, dass das Arbeitszimmer im Privatvermögen als zu eigenen Wohnzwecken genutzt gilt und damit nach § 23 EStG steuerfrei bleibt. Anders liegt der Fall nur, wenn das Arbeitszimmer zu einem Betriebsvermögen gehört, dann ist die Wertsteigerung bei Entnahme oder Verkauf steuerpflichtig. Den Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.