Grundsteuer auf Mieter umlegen: Klausel, Schlüssel und Abrechnung für Vermieter 2026

Grundsteuer auf Mieter umlegen dürfen Sie, sobald der Mietvertrag dem Mieter die Betriebskosten überträgt, denn die Betriebskostenverordnung (BetrKV) nennt die Grundsteuer als umlagefähige Position. Wo diese Vereinbarung fehlt, bleibt die Steuer bei Ihnen. Der Ratgeber zeigt aus Sicht des Vermieters, welche Klausel trägt, welcher Schlüssel gilt, bis wann abzurechnen ist und was seit der Reform 2025 anders ist. Ein Rechenbeispiel aus Mannheim zeigt zudem, wo tatsächlich Steuer zu sparen ist.

Grundsteuer Mieter oder Vermieter

Grundsteuer Mieter oder Vermieter: Gegenüber der Gemeinde zahlt in der Regel der Eigentümer. Schuldner ist nach § 10 GrStG, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet wird. Fällig ist die Steuer nach § 28 Abs. 1 GrStG in vier Raten, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Wer am Ende wirtschaftlich zahlt, entscheidet der Mietvertrag. Nach § 556 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt, eine Pflicht dazu besteht nicht. Die Weitergabe heißt also: Der Mieter erstattet Ihnen einen Teil Ihrer Kosten.

Zahlt der Mieter Grundsteuer? Das regelt der Vertrag. Hat er die Betriebskosten übernommen, ja, sonst nein. Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht.

Betriebskostenverordnung Grundsteuer

Betriebskostenverordnung Grundsteuer: Als erste Position führt der Katalog „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“ auf (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Die Grundsteuer steht also nicht in einer Grauzone, sondern ganz vorn. Den ganzen Katalog erklärt der Ratgeber umlagefähige Nebenkosten. Dieser Text bleibt bei der Grundsteuer.

Die Grundsteuer B auf Mieter umlegen ist der Regelfall, denn sie trifft bebaute Grundstücke und damit fast jedes vermietete Haus. Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die Grundsteuer C ist ein höherer Hebesatz, den Gemeinden für unbebaute baureife Grundstücke festlegen können. Für die Weitergabe kommt es auf den Buchstaben nicht an, sondern darauf, was Ihnen als laufende Last tatsächlich entsteht.

Eine Grenze setzt das Mietrecht: Es ist jährlich abzurechnen, und dabei gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

Grundsteuer nicht im Mietvertrag

Grundsteuer nicht im Mietvertrag heißt: keine Umlage, auch wenn der Katalog sie nennt. Üblich ist eine Klausel, nach der der Mieter „die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung“ trägt. Ob sie in Ihrem Vertrag genügt, hängt vom Wortlaut ab.

Heikel sind ältere Verträge mit Bruttomiete oder Pauschale. Dort steckt die Grundsteuer im Preis. Eine Pauschale lässt sich durch Erklärung in Textform nur erhöhen, wenn der Vertrag das vorsieht (§ 560 Abs. 1 BGB). Bei Vorauszahlungen darf jede Seite nach einer Abrechnung anpassen (Abs. 4).

Fehlt die Klausel, tragen Sie die Grundsteuer selbst und können sie nur als Werbungskosten abziehen. Neue Verträge sollten deshalb eine klare Regel enthalten. Bei laufenden Verträgen setzt die Umlage eine Vereinbarung voraus, einseitig lässt sie sich nicht einführen. Wie es bei Verwandten als Mieter aussieht, behandelt der Beitrag Vermietung an Angehörige.

Grundsteuer auf Mieter umlegen Schlüssel

Grundsteuer auf Mieter umlegen Schlüssel: Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, gilt der Anteil der Wohnfläche (§ 556a BGB). Für die Grundsteuer passt das gut, weil sie am Grundstück hängt und nicht am Verbrauch. Zähler braucht es nicht.

Gerechnet wird so: Wohnfläche des Mieters geteilt durch die Gesamtfläche, mal Grundsteuer des Jahres. Bei 80 Quadratmetern in einem Haus mit 600 Quadratmetern und 4.800 Euro Grundsteuer kommen 640 Euro heraus. Sie dürfen auch einen anderen Maßstab vereinbaren, etwa Miteigentumsanteile oder die Zahl der Einheiten. Maßgeblich ist der Vertrag.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommt der Bescheid in der Regel direkt an Sie als Eigentümer der Wohnung. Die Steuer läuft dann nicht über das Hausgeld, sondern steht als eigene Position in Ihrer Abrechnung an den Mieter. Was sich beim Hausgeld sonst weitergeben lässt, erklärt Hausgeld auf Mieter umlegen.

Grundsteuer Nebenkostenabrechnung

Grundsteuer Nebenkostenabrechnung: Die Steuer gehört als eigene Zeile hinein, mit Jahresbetrag laut Bescheid, Verteilerschlüssel und Anteil des Mieters. Der Bescheid ist Ihr Beleg. Abgerechnet wird die Steuer, die für das Abrechnungsjahr tatsächlich festgesetzt ist, nicht der Abschlag, den Sie vorab angesetzt hatten.

Die Frist entscheidet. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, für das Kalenderjahr 2025 also bis zum 31.12.2026. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, die Verspätung geht nicht auf Ihr Verschulden zurück (§ 556 Abs. 3 BGB).

Bei Grundsteuer und Nebenkosten gilt dasselbe wie bei allen Betriebskosten: Fällt die Abrechnung höher aus als die Vorauszahlungen, passen Sie die Abschläge für die Zukunft an. Das Gesetz erlaubt es nach einer Abrechnung ausdrücklich. Seit der Reform 2025 kann das nötig sein, weil neue Bescheide vom alten Betrag abweichen können. Was Ihr Mieter an Grundsteuer und Nebenkosten zahlt, zählt als Einnahme, die Steuer selbst als Ausgabe, so beschreibt es Mieteinnahmen versteuern.

Wieviel Grundsteuer auf Mieter umlegen

Wieviel Grundsteuer auf Mieter umlegen ist erlaubt? So viel, wie auf die vermieteten Flächen entfällt, bis zur vollen Höhe. Eine Obergrenze in Prozent kennt das Gesetz nicht. Ob die Grundsteuer komplett auf Mieter umlegbar ist, lässt sich daher bejahen, sofern der Vertrag die Betriebskosten überträgt und jeder nur seinen Flächenanteil trägt.

Auf Leerstand entfällt kein Mieteranteil. Weil jeder Mieter den Anteil seiner Wohnfläche an der Gesamtfläche trägt, bleibt der Anteil einer leeren oder selbst genutzten Einheit bei Ihnen.

Bei längerem Leerstand lohnt ein Blick auf den Erlass. Nach § 34 GrStG wird die Grundsteuer zu 25 Prozent erlassen, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist, bei vollständigem Ausfall zu 50 Prozent. Voraussetzung ist, dass Sie für die Minderung nichts können. Den Antrag verlangt § 35 GrStG bis zum 31. März des Folgejahres. Halten Sie Ihre Vermietungsbemühungen schriftlich fest, etwa mit Inseraten. Ob die Voraussetzungen vorliegen, prüft die Gemeinde im Einzelfall.

Grundsteuer auf Mieter umlegen Beispiel

Grundsteuer auf Mieter umlegen Beispiel: ein Wohn- und Geschäftshaus der Stadt Mannheim, Baujahr 1968, ein Laden im Erdgeschoss, sechs Wohnungen. Kaufpreis 1.100.000 Euro, davon laut Kaufpreisaufteilung 600.000 Euro Gebäude. Der Grundsteuerbescheid lautet auf 4.800 Euro jährlich. Die Wohnungen haben zusammen 480 Quadratmeter, der Laden 120, das Haus insgesamt 600. Alle Zahlen sind Annahmen für die Rechnung.

Zahlt der Mieter der 80-Quadratmeter-Wohnung 50 Euro monatlich vorab, sind das 600 Euro, es bleiben 40 Euro Nachzahlung. In der Anlage V erscheint die Steuer so, wenn alle sieben Einheiten vermietet sind und der Laden denselben Schlüssel trägt:

Ist die Umlage wirksam, läuft die Steuer als durchlaufender Posten: Die Vorauszahlungen sind Einnahme, die Grundsteuer ist Werbungskosten, unterm Strich bleibt nichts hängen. Fehlt die Klausel, tragen Sie 2.784 Euro selbst. Gespart ist damit nichts, die Umlage gleicht nur aus.

Anders die Abschreibung auf die 600.000 Euro Gebäudeanteil. Für ein Gebäude von 1968 gelten pauschal 2 Prozent, das sind 12.000 Euro. Belegt ein Gutachten 25 Jahre Restnutzungsdauer, beträgt der Satz 100 geteilt durch 25, also 4 Prozent.

Die 5.040 Euro übersteigen die ganze Grundsteuer des Hauses. Das Gutachten kostet für 600 Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche nach der Staffel 1.465 Euro brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer. Richtwerte ohne Soli und Kirchensteuer; ob 25 Jahre zu Ihrem Haus passen, hängt an Zustand und Modernisierung. Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie im AfA-Rechner. Den Abzug der Grundsteuer selbst behandelt der Ratgeber Werbungskosten Vermietung.

Aufteilung Grundsteuer Wohnung Gewerbe

Aufteilung Grundsteuer Wohnung Gewerbe: Bei gemischter Nutzung wie im Beispiel ist die Grundsteuer ein einziger Betrag, den Sie auf Wohnraum und Laden verteilen. Am einfachsten geht das über die Fläche, hier 20 Prozent für den Laden und 80 Prozent für die Wohnungen. Für Wohnraummieter gilt mangels Vereinbarung die Wohnfläche, für den Gewerbemieter, was sein Vertrag sagt.

Ob Sie für das Gewerbe vorab einen eigenen Anteil herausrechnen sollten, etwa weil der Laden die Steuer erkennbar erhöht, ist eine Frage des Einzelfalls. Eine allgemeine Regel lässt sich dafür hier nicht aufstellen. Lassen Sie sich bei einem gemischt genutzten Haus vor der Abrechnung beraten und halten Sie fest, wie Sie verteilt haben.

Auch bei der Abschreibung zählt die Mischung. Wie Sie den Kaufpreis auf beide Teile verteilen, steht im Ratgeber gemischt genutzte Gebäude abschreiben, reine Ladenobjekte behandelt Gewerbeimmobilie abschreiben.

Grundsteuer auf Mieter umlegen 2025

Grundsteuer auf Mieter umlegen 2025 geht wie in den Jahren davor, denn die Reform hat die Umlagefähigkeit nicht angefasst. Seit dem 1. Januar 2025 wird nach neuen Werten und mit neuen Hebesätzen besteuert. Geändert hat sich die Höhe, nicht die Frage, wer sie tragen darf.

In Baden-Württemberg gilt das Bodenwertmodell: Maßgeblich sind im Wesentlichen Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, die Gemeinde setzt den Hebesatz. Andere Länder rechnen mit anderen Modellen, deshalb taugt der Vergleich mit Bekannten aus anderen Bundesländern wenig. Wie sich Ihr Betrag zusammensetzt, steht im Bescheid, und der Bescheid ist auch Ihr Beleg gegenüber dem Mieter.

Praktisch heißt das: Bescheid prüfen, den Betrag in die Abrechnung 2025 einsetzen, Vorauszahlungen anpassen. Die Abrechnung muss zum Jahresende beim Mieter sein. Fehlt der Bescheid noch oder liegt ein Einspruch vor, lesen Sie weiter.

Grundsteuer nachträglich auf Mieter umlegen

Grundsteuer nachträglich auf Mieter umlegen geht, solange die Abrechnungsfrist läuft oder Sie an der Verspätung kein Verschulden trifft. Ein klassischer Fall ist ein Bescheid, der erst nach dem Abrechnungsjahr kommt oder nachträglich geändert wird.

Zur Frist hat der Bundesgerichtshof am 20.05.2026 entschieden (VIII ZR 6/24). Nach den veröffentlichten Besprechungen des Urteils gilt: Die dreimonatige Frist für eine nachträgliche Abrechnung beginnt erst, wenn über einen Einspruch gegen den zugrunde liegenden Bescheid endgültig entschieden ist. Das Abrechnungshindernis besteht, bis der geänderte Bescheid vorliegt. Die Entscheidung betrifft den dort entschiedenen Fall, wie weit sie in Ihrem reicht, hängt am Einzelfall.

Kommt eine Erhöhung dazu, rechnen Sie zügig ab und verweisen Sie auf den neuen Bescheid. Schreiben Sie auf, warum die Abrechnung nicht früher möglich war. Ob ein Fall unter die Ausnahme fällt, entscheidet im Streit ein Gericht. Im Zweifel holen Sie anwaltlichen Rat ein.

Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar

Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar: Stand Oktober 2026 trifft das nicht zu. Die Grundsteuer steht weiter im Verordnungstext, ein beschlossenes Gesetz, das die Umlage ausschließt, ist nicht ersichtlich.

Vorschläge gibt es seit Jahren. Berlin wollte 2019 über den Bundesrat ein „Mieter-Grundsteuer-Entlastungsgesetz“ erreichen, das die Weitergabe an Mieter verhindern sollte. Im Bundestag beriet am 26.02.2026 das Plenum einen Antrag der AfD-Fraktion (Drucksache 21/4277), die Grundsteuer ganz abzuschaffen. Er wurde an die Ausschüsse überwiesen und ist nicht beschlossen. Beides sind Vorhaben, keine geltende Rechtslage.

Rechnen Sie deshalb nach dem geltenden Recht ab und beobachten Sie, ob sich der Katalog der Betriebskostenverordnung ändert. Wie Sie Ihre Rendite nach Steuer ermitteln, zeigt der Ratgeber Mietrendite berechnen. Wer die Grundsteuer ohnehin selbst trägt, etwa bei unentgeltlicher Überlassung, zahlt sie aus versteuertem Geld, wie der Beitrag zur Vermietung an Angehörige zeigt.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Steuererklärung: so senken Sie die Steuer auf Ihre Mieteinnahmen

Die Grundsteuer gleicht sich in der Anlage V nur aus, sie spart nichts. Der größte Posten, der kein Geld kostet, ist die AfA, und sie steigt bei einem Bestandsgebäude vor allem über eine kürzere Restnutzungsdauer. Der Satz von 2 Prozent unterstellt 50 Jahre. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen, wenn Sie sie nachweisen. Den Nachweis liefert ein Restnutzungsdauergutachten.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass jede im Einzelfall geeignete Darlegungsmethode genügt. Im Urteil IX R 14/23 vom 23.01.2024 stellte er klar, dass jede sachverständige Methode in Frage kommt, der bloße Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach ImmoWertV aber nicht genügt. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben, ein Nachfolger existiert nicht. Die geplante Beschränkung auf öffentlich bestellte Sachverständige im Entwurf zur EStDV von 08/2025 wurde gestrichen, kann aber wiederkommen. Ob Ihr Finanzamt das Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall, sofern der Nachweis mit geeigneter Methode geführt ist.

Im Mannheimer Beispiel spart der Nachweis 5.040 Euro jährlich. Das Gutachten kostet ab 895 Euro brutto inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, nach Fläche gestaffelt, und ist bei vermieteten Objekten in der Regel selbst Werbungskosten. Sachverständiger bei DuraCasa ist Cristobal Cuadra Garcia, zertifiziert über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Den Preis für Ihr Objekt zeigt der Preisrechner, die Angaben zum Standort finden Sie unter Restnutzungsdauergutachten Mannheim.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Das Gutachten lässt sich auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt, und die höhere AfA kann dann auch für Jahre gelten, deren Bescheid noch änderbar ist. Wie das geht, steht im Beitrag Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend. Die Reihenfolge zählt: erst die Umlage sauber regeln, dann das Gutachten, dann die Erklärung. Bei einem geplanten Kauf oder einer Maßnahme am Gebäude lohnt der Nachweis schon vorher, weil sich die AfA dann von Beginn an mit dem richtigen Satz ansetzen lässt. Der Grundsteuerwert enthält im Bundesmodell (§ 253 BewG) eine Restnutzungsdauer, ist aber ein Modellwert und kein Nachweis für die AfA. Wie Sie die echte ermitteln, zeigt Restnutzungsdauer berechnen. Ob sich das für Ihr Haus lohnt, zeigt der Restnutzungsdauer-Rechner in wenigen Minuten. Die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Grundsteuer auf Mieter umlegen: häufige Fragen

Kann ich die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung auf meinen Mieter umlegen?

Ja, beides ist umlagefähig, wenn der Mieter laut Vertrag Betriebskosten trägt. Die Sachversicherung nennt § 2 Nr. 13 BetrKV: Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug. Beide Positionen stehen als eigene Zeilen in der Abrechnung, jede mit Jahresbetrag und Schlüssel.

Kann der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter für den Garten umlegen?

Ja, denn die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last des gesamten Grundstücks. Für den Garten gibt es keinen getrennten Bescheid. Die Pflege des Gartens ist dagegen eine eigene Position (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Hat nur ein Mieter den Garten allein, entscheidet der vereinbarte Schlüssel über die Verteilung.

Warum kann ich die Grundsteuer nicht auf meinen Mieter umlegen?

Meist liegt es am Vertrag, nicht am Gesetz. Bei einer Bruttomiete oder Pauschale ist die Steuer im Preis enthalten, und eine Pauschale lässt sich nur erhöhen, wenn der Vertrag es vorsieht (§ 560 Abs. 1 BGB). Ein zweiter Grund ist die Frist: Wer später als zwölf Monate nach Abrechnungsende liefert, kann nichts mehr nachfordern, sofern ihn ein Verschulden trifft.

Wie kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?

Vereinbaren Sie im Mietvertrag, dass der Mieter Betriebskosten trägt, setzen Sie Vorauszahlungen an und rechnen Sie jährlich ab. In der Abrechnung führen Sie die Grundsteuer als eigene Zeile mit Jahresbetrag, Schlüssel und Mieteranteil. Nichts anderes vereinbart? Dann gilt die Wohnfläche. Zugehen muss die Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Abrechnungsende, den Bescheid halten Sie als Beleg bereit.

Wann zahlt man Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird nach § 28 Abs. 1 GrStG zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Als Vermieter überweisen Sie die Raten an die Gemeinde und holen sich den Mieteranteil über Vorauszahlungen und Abrechnung zurück. Zahlt der Mieter die Grundsteuer, dann an Sie, nicht an die Gemeinde.

Wer bekommt die Grundsteuer?

Die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, erhält sie und legt den Hebesatz fest. Schuldner ist der Eigentümer (§ 10 GrStG). Die Weitergabe an den Mieter ändert daran nichts, sie ist nur eine Erstattung zwischen Vermieter und Mieter, geregelt im Mietvertrag.