Restnutzungsdauer Gutachten Anerkennung Finanzamt: Urteile von BFH und FG 2021 bis 2026

Bei der Frage nach restnutzungsdauer gutachten anerkennung finanzamt lautet die kurze Antwort: Ein Gutachten kann anerkannt werden, wenn es die kürzere Nutzungsdauer Ihres Gebäudes mit einer sachverständigen Methode am konkreten Objekt belegt. Das hat der Bundesfinanzhof 2021 und 2024 entschieden, und das strengere BMF-Schreiben von 2023 gilt seit dem 01.12.2025 nicht mehr. Ein Anspruch auf ein bestimmtes Ergebnis folgt daraus nicht, denn Ihr Finanzamt prüft jeden Fall einzeln. Dieser Ratgeber ordnet die Entscheidungen, Schreiben und Gesetzentwürfe von 2021 bis 2026 ein, mit Aktenzeichen, Datum und einem Rechenbeispiel. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Restnutzungsdauer Finanzamt aktuelle Urteile

Restnutzungsdauer Finanzamt aktuelle Urteile lassen sich in einer Linie lesen: Der BFH hat Anforderungen von Amt und Verwaltung zurückgewiesen, aber nie die Prüfung im Einzelfall abgeschafft. Die Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Danach kann die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden, wenn sie bei Gebäuden mit Fertigstellung ab 2023 unter 33 Jahren liegt, bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 unter 50 Jahren und bei Fertigstellung vor 1925 unter 40 Jahren. Die Übersicht zeigt die wichtigsten Stationen.

Jüngere Finanzgerichtsentscheidungen gibt es aus Hamburg, Schleswig-Holstein und München. Was davon an der Quelle geprüft ist, steht weiter unten bei den Finanzgerichten. Eine laufend gepflegte Einordnung der gesamten Rechtslage finden Sie im Ratgeber zum Restnutzungsdauer-Gutachten 2026. Wie die Restnutzungsdauer fachlich ermittelt wird, steht im Lexikon.

BFH Urteil Restnutzungsdauer

Ein BFH Urteil Restnutzungsdauer ist für Vermieter relevant, weil der Bundesfinanzhof die Linie vorgibt, an der sich Finanzämter und Finanzgerichte ausrichten. Bei BFH Restnutzungsdauer prägen vier Entscheidungen diese Linie.

BFH vom 28.07.2021 (IX R 25/19). Der Senat hat die Revision des Finanzamts zurückgewiesen. Zugelassen ist jede Darlegungsmethode, die den Nachweis im Einzelfall tragen kann. Sie muss Aufschluss über die Faktoren geben, die die Nutzungsdauer bestimmen: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen. Ein Bausubstanzgutachten, etwa nach dem ERAB-Verfahren, ist keine Voraussetzung. Es ist eine NV-Entscheidung und steht nicht in der amtlichen Sammlung.

BFH vom 23.01.2024 (IX R 14/23). Hier heißt es, dass jede sachverständige Methode zulässig ist, auch ein Gutachten nach ImmoWertV. Der zweite Leitsatz setzt eine Grenze: Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht. Es braucht eine sachverständige Begutachtung der individuellen Gegebenheiten des Objekts. Der BFH hob die Entscheidung des Finanzgerichts Köln wegen eines Nießbrauchs auf und verwies zurück, billigte die vom gerichtlichen Sachverständigen ermittelten 19 Jahre Restnutzungsdauer aber ausdrücklich.

BFH vom 07.10.2025. Der Fall betraf ein Baudenkmal und vor allem die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden. Der BFH hat die vom gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellten 30 Jahre Restnutzungsdauer zugrunde gelegt und die AfA mit 3,3 statt 2,5 Prozent angesetzt. Auch ein Denkmal hat also eine begrenzte Nutzungsdauer. Mehr zur Denkmalförderung steht im Ratgeber Denkmal-AfA.

BFH vom 29.05.2018. Es betrifft einen anderen Punkt: Wer die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG gewählt hat, kann nicht später zur AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer wechseln. Ob dieser Gedanke auf die degressive AfA im Wohnungsbau nach § 7 Abs. 5a EStG übertragbar ist, hat der BFH dort nicht entschieden.

Restnutzungsdauer Gutachten Voraussetzungen

Die Restnutzungsdauer Gutachten Voraussetzungen ergeben sich nicht aus einem Gesetz, sondern aus der Rechtsprechung. Für die restnutzungsdauer gutachten anerkennung finanzamt nennt das Gesetz keine Form. Aus den beiden BFH-Urteilen lassen sich folgende Anforderungen ableiten:

• Sachverständige Methode: Das Gutachten muss eine nachvollziehbare Herleitung enthalten, etwa nach dem Modell der ImmoWertV 2021.
• Objektbezug: Es geht auf Zustand, Ausstattung und durchgeführte Modernisierungen des konkreten Gebäudes ein. Tabellenwerte allein genügen nicht.
• Stichtag: Die Restnutzungsdauer bezieht sich auf einen Zeitpunkt, in der Regel den Erwerb oder den Beginn der Vermietung.
• Ergebnis in Jahren: Daraus folgt der AfA-Satz, gerechnet als 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer.

Was das Gesetz dagegen nicht verlangt: Das FG Münster hat am 02.04.2025 entschieden, dass sich weder aus dem Gesetz noch aus den beiden BFH-Urteilen eine Zertifizierungspflicht des Gutachters ergibt. Eine Pflicht zur Ortsbesichtigung enthält das Gesetz ebenfalls nicht. Sie macht ein Gutachten aber meist belastbarer, weil der Sachverständige den Zustand selbst abgleicht.

Bei DuraCasa erstellt Cristobal Cuadra Garcia das Gutachten, zertifiziert über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Was diese Zertifizierung bedeutet und was nicht, steht auf der eigenen Seite. Eine Gewähr für die Anerkennung ist sie nicht.

Restnutzungsdauer Nachweis

Der Restnutzungsdauer Nachweis liegt beim Eigentümer. Das stellte der BFH früh klar: Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend macht, muss sie im Rahmen seiner Mitwirkungspflicht darlegen und gegebenenfalls belegen (BFH vom 11.08.1993, X R 82/90). Auch die BFH Restnutzungsdauer-Rechtsprechung nennt diese Last. Für die Höhe der Anforderungen gilt ein weiterer alter Grundsatz aus BFH VIII R 73/68 vom 28.09.1971: Die Schätzung verlangt keine Gewissheit, nur größtmögliche Wahrscheinlichkeit. Sie wird nur verworfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt.

Für die Praxis heißt das: Je besser Sie den Zustand belegen, desto leichter fällt die anerkennung gutachten finanzamt im Einzelfall. Hilfreich sind:

• Baujahr, Bauakte und Grundrisse
• Rechnungen und Belege zu früheren Arbeiten an Dach, Fenstern, Leitungen, Heizung und Bädern
• Fotos des heutigen Zustands, auch von Schäden
• Hinweise auf wirtschaftliche Entwertung, etwa Lage oder baurechtliche Beschränkungen

Wie Sie das Gutachten beim Amt einreichen, erklärt die Seite AfA-Gutachten einreichen. Bei älteren Häusern, etwa in Stuttgart, können gerade fehlende Modernisierungen die kürzere Dauer tragen. Nach Sanierungen kehrt sich der Effekt um, wie der Ratgeber zur Kernsanierung und Restnutzungsdauer zeigt.

AfA Gerichtsurteil

Ein AfA Gerichtsurteil zur kürzeren Nutzungsdauer fällt je nach Fall sehr unterschiedlich aus. Die folgende Auswahl nennt Entscheidungen, deren Inhalt an der Primärquelle geprüft ist.

• FG Münster, 27.01.2022, 1 K 1741/18 E: Baujahr 1955, vom Amtsgericht beauftragtes Wertgutachten mit 30 Jahren Restnutzungsdauer, AfA 3,33 Prozent. Die Klage hatte teilweise Erfolg.
• FG Köln, 23.03.2022, 6 K 923/20: ImmoWertV-Gutachten und Punktraster, angesetzt wurden 31 Jahre.
• FG Münster, 14.02.2023, 1 K 3840/19 F: Ein Verkehrswertgutachten mit Restnutzungsdauer reichte als Nachweis. Revision nicht zugelassen.
• FG Düsseldorf, 16.08.2023, 2 K 2449/18 E: Das Gericht folgte der gerichtlichen Sachverständigen mit 45 Jahren Restnutzungsdauer, also nur 2,22 Prozent AfA.
• FG Münster, 02.04.2025, 14 K 654/23 E: Mehrfamilienhaus, Baujahr etwa 1963, 23 Jahre, 4,35 Prozent AfA. Revision nicht zugelassen.

Dazu kommen jüngere Entscheidungen, die hier nur mit ihrem Leitgedanken genannt werden, weil der Volltext nicht ausgewertet ist: FG Hamburg 3 K 60/23 (01.04.2025) hält auch ein Privatgutachten für geeignet. FG Hamburg 2 K 86/22 (03.12.2025) erkennt die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV als Schätzmethode an und lässt bei Wohnungen im selben Haus unterschiedliche Restnutzungsdauern zu. FG München 8 K 1147/23 (26.06.2026) betraf eine Gewerbehalle und stellt auf den Erwerbszeitpunkt ab. Den eigenen Fall entscheidet der Volltext.

Es gibt auch die andere Seite. Die BFH-Rechtsprechung zum wirtschaftlichen Verbrauch ist streng. Nach dem Urteil vom 04.03.2008 (IX R 16/07) beurteilt sich die kürzere Nutzungsdauer nach den Verhältnissen des Einzelfalls, und nach dem Urteil vom 28.10.2008 (IX R 16/08) würdigt das Finanzgericht die dargelegten Umstände als Tatsacheninstanz. Und das FG Köln hatte im Denkmalfall 2 K 1386/20 (13.11.2024) nur 2,5 Prozent angesetzt, bis der BFH die Entscheidung korrigierte. Ein Gutachten gewinnt also nicht von selbst. Es muss den Einzelfall tragen.

BMF Schreiben Restnutzungsdauer

Das BMF Schreiben Restnutzungsdauer vom 22.02.2023 (Aktenzeichen IV C 3 - S 2196/22/10006 :005, BStBl I 2023, 332) hatte den Nachweis verschärft. Es stellte Anforderungen an das Gutachten. Der BFH widersprach dem 2024 teilweise: Die Anforderungen in Rz 23 f. des Schreibens lassen sich dem Gesetz nicht in Gänze entnehmen, und die Anweisung in Rz 24, die bloße Übernahme der Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten reiche nicht aus, nannte er nicht tragfähig.

Am 01.12.2025 hat das Bundesfinanzministerium das Schreiben aufgehoben (Aktenzeichen IV C 3 - S 2196/00040/006/008). Der Wortlaut lautet sinngemäß: Im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder wird das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 aufgehoben. Mehr steht dort nicht, weder ein Anwendungszeitpunkt noch eine Übergangsregel. Ein Nachfolgeschreiben gibt es nicht. Wer heute nach BMF Restnutzungsdauer sucht, findet also nur noch das Schreiben von 2025, und es hebt auf.

Daraus folgt: Es gibt derzeit keine Verwaltungsanweisung, die Form und Inhalt des Gutachtens regelt. Es zählt die Rechtsprechung. Sie bedeutet auch nicht, dass jedes Gutachten genügt: Gesetzliche Nachweispflicht und Prüfung im Einzelfall bleiben.

Jahressteuergesetz 2024 Restnutzungsdauer

Beim Jahressteuergesetz 2024 Restnutzungsdauer lohnt der Blick auf das, was nicht Gesetz wurde. Die Idee, den Ansatz der kürzeren Nutzungsdauer einzuschränken, ist älter als dieses Gesetz.

Im Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2022 (BT-Drucksache 20/3879) sollte die Ausnahme ersatzlos wegfallen. Der Finanzausschuss stellte am 30.11.2022 fest, dass diese Streichung nicht umgesetzt wird (BT-Drucksache 20/4729). Zugleich kam für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, die AfA von 3 Prozent.

Im Oktober 2023 schlug der Bundesrat in seiner Stellungnahme zum Wachstumschancengesetz (BR-Drucksache 433/23, Beschluss, Ziffer 23) einen neuen § 11c Abs. 1a EStDV vor: Gutachten nur von öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen, nach Vorortbesichtigung. Im September 2024 wiederholte er den Vorschlag zum Jahressteuergesetz 2024 (BR-Drucksache 369/24, Beschluss vom 27.09.2024) und wollte außerdem die Ausnahme selbst verschärfen.

Das Thema Jahressteuergesetz Restnutzungsdauer reicht damit bis 2022 zurück. Beides wurde nicht Gesetz. Wer nach dem Restnutzungsdauer Jahressteuergesetz 2024 fragt, findet darin keine Regel zum Nachweis, und auch beim Jahressteuergesetz Restnutzungsdauer 2022 blieb es bei der Ablehnung. Der Gesetzeswortlaut ist unverändert, und § 11c EStDV hat nach dem Stand der Gesetzestexte im Oktober 2026 keinen Absatz 1a.

Referentenentwurf Restnutzungsdauer

Der Referentenentwurf Restnutzungsdauer vom August 2025 war der bislang weitestgehende Versuch. Das Bundesfinanzministerium legte den Entwurf der Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen vor. Er sah in § 11c Abs. 1a EStDV vor, dass der Nachweis nur noch durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nach persönlicher Vorortbesichtigung gelten sollte, und zwar ab dem Veranlagungszeitraum 2025. Eine Zertifizierung hätte danach nicht genügt. Bei der anerkennung gutachten finanzamt wäre das ein Einschnitt gewesen.

Die Bundesregierung strich die Regel im Kabinettsentwurf vom 05.11.2025. Die Verordnung ging als Bundesrats-Drucksache 626/25 in den Bundesrat, ohne die Beschränkung. Der Bundesrat stimmte am 19.12.2025 zu, verkündet wurde sie am 29.12.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 372). Die geplante Beschränkung auf öffentlich bestellte Sachverständige wurde damit gestrichen, kann aber wiederkommen. Seit 2022 gab es vier Anläufe in diese Richtung, und ein weiterer ist nicht ausgeschlossen. Verlassen können Sie sich nur auf den geltenden Wortlaut, nicht auf die Hoffnung, dass das so bleibt.

Wie eine künftige Regel Altfälle behandeln würde, ist offen und hinge vom Wortlaut und von einer Übergangsregel ab.

Restnutzungsdauer-Gutachten Gesetzesänderung

Eine Restnutzungsdauer-Gutachten Gesetzesänderung gibt es bis Oktober 2026 nicht. Weder wurde die Vorschrift gestrichen noch ergänzt, noch kam eine Regel zu Zertifizierung oder Ortsbesichtigung in die EStDV. Der Stand beim Restnutzungsdauer Gesetz ist schnell zusammengefasst: unverändert. Wer in Foren oder Werbetexten liest, es gelte seit 2024 oder 2025 eine neue Pflicht, sollte die Fundstelle verlangen.

Zwei Dinge sind trotzdem in Bewegung. Das eine ist die Verwaltung: Mit der Aufhebung vom 01.12.2025 fehlt eine Anweisung, die Finanzämter könnten in einzelnen Fällen deshalb unterschiedlich verfahren. Das andere ist die Rechtsprechung, die weiter Einzelfragen klärt, etwa zu Wohnungen im selben Haus (FG Hamburg 2 K 86/22) oder zur Kaufpreisaufteilung, bei der nach FG Schleswig-Holstein 5 K 97/23 (29.05.2026) grundsätzlich die vertragliche Aufteilung zugrunde liegt, sofern keine erheblichen Zweifel bestehen. Bei der Kaufpreisaufteilung lohnt der Blick ohnehin, denn sie bestimmt den Gebäudeanteil und damit die Basis, auf die der AfA-Satz wirkt.

Das Restnutzungsdauer Gesetz bleibt damit, wie es ist. Auch das Restnutzungsdauer Jahressteuergesetz 2024 brachte keine Änderung, und zu BMF Restnutzungsdauer gibt es nur das Aufhebungsschreiben. Bei restnutzungsdauer gutachten anerkennung finanzamt gilt weiter die Rechtsprechung. Ob und wann der Verordnungsgeber das Thema wieder aufgreift, lässt sich nicht sagen. Eine Rechtsänderung würde im Bundesgesetzblatt verkündet. Bis dahin gilt: geltendes Recht anwenden und die Quellen mit Datum prüfen.

AGVGA NRW Restnutzungsdauer

AGVGA NRW Restnutzungsdauer meint das Modell der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen, das die Restnutzungsdauer aus Alter und Modernisierungen ableitet. In den Urteilen taucht es auf: FG Münster 1 K 3840/19 F, FG Köln 6 K 923/20 und FG Münster 1 K 487/19 E stützen sich auf Gutachten nach diesem Schema. Sein Punkteraster steht heute in Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021 (zuvor Anlage 4 der Sachwertrichtlinie). Die Restnutzungsdauer selbst regelt § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021.

Das Modell arbeitet mit der Gesamtnutzungsdauer der Gebäudeart, dem Alter und einem Punktraster für den Modernisierungsgrad, etwa für Dach, Fenster, Leitungen, Heizung und Bäder. Je mehr bereits erneuert wurde, desto länger die Restnutzungsdauer.

Gerichte haben das Modell als geeignete Grundlage akzeptiert, aber mit einer Einschränkung: Der BFH sagt in seinem Urteil von 2024, dass die modellhafte Rechnung allein nicht reicht. Für die restnutzungsdauer gutachten anerkennung finanzamt muss das Gutachten prüfen, ob Zustand und Besonderheiten des Hauses zum Ergebnis passen, etwa Schäden, die das Raster nicht kennt. Das ImmoWertV-Modell ist also das Gerüst, die Begründung am Objekt der Inhalt.

Restnutzungsdauer Gutachten nicht anerkannt

Wenn ein Restnutzungsdauer Gutachten nicht anerkannt wird, haben Sie mehrere Wege, und der erste ist der Einspruch. Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 AO). Prüfen Sie zuerst, was das Amt konkret beanstandet: fehlende Besichtigung, zu pauschale Herleitung, angeblich nicht zugelassene Qualifikation des Gutachters oder die Höhe der Kaufpreisaufteilung. Danach kann das Gutachten ergänzt werden. Zu jedem dieser Punkte gibt es Rechtsprechung, etwa die Entscheidung des FG Münster von 2025 zur Zertifizierung. Ob ein restnutzungsdauer gutachten anerkennung finanzamt am Ende trägt, hängt an dieser Begründung. Hilft das nicht, bleibt nach der Einspruchsentscheidung die Klage vor dem Finanzgericht.

Was eine Ablehnung kostet, zeigt ein Rechenbeispiel. Eine vermietete Wohnung in Stuttgart, Baujahr um 1970, hat 180.000 Euro Gebäudeanteil. Ohne Gutachten gilt der Satz von 2 Prozent (50 Jahre). Das Gutachten kommt auf 25 Jahre, also 100 geteilt durch 25 gleich 4 Prozent. Zusätzlich rechnen wir 30 Jahre, also ein Dreißigstel (gerundet 3,33 Prozent). Grenzsteuersatz 42 Prozent, ohne Soli und Kirchensteuer.

Wird das Gutachten also vollständig abgelehnt, bleiben die 3.600 Euro, und Ihnen entgehen im Beispiel 1.512 Euro Steuer pro Jahr. Wird es nur teilweise anerkannt, etwa mit 30 statt 25 Jahren, bleiben immerhin 1.008 Euro. Das Gutachten kostet bei DuraCasa bis 299 Quadratmeter Wohnfläche 895 Euro brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer (siehe Preise). Bei Vermietung sind die Kosten in der Regel Werbungskosten. Der Gesamtbetrag der AfA wird nicht größer, sie fällt nur früher an.

Bei DuraCasa liefert der Sachverständige bei Einwänden des Finanzamts kostenlos die fachliche Stellungnahme für den Einspruch. Wird eine Klage verloren, weil das Gutachten nachweislich nicht ordnungsgemäß erstellt war, erstatten wir das Honorar für die Gutachten-Erstellung in voller Höhe zurück, ausgenommen die Vor-Ort-Besichtigung. Die Bedingungen stehen auf der Seite Rechtssicherheit. Das ersetzt nicht die Prüfung durch das Amt. Es sagt nur, was wir für den Fall der Ablehnung tun.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Steuererklärung: so bringen Sie Rechtsstand und Objekt zusammen

Für die restnutzungsdauer gutachten anerkennung finanzamt verlangt die Rechtslage zwei Dinge: eine sachverständige Methode und den Bezug zum konkreten Objekt. Erst wenn beides im Gutachten steht, lohnt der Antrag auf die höhere AfA. Der Zeitpunkt ist dabei wichtig. Die Restnutzungsdauer bezieht sich auf einen Stichtag, und jede Sanierung vorher verändert das Ergebnis. Deshalb steht das Gutachten vor der Erklärung, vor einem Kauf und vor dem Beginn von Sanierungsarbeiten.

Das Restnutzungsdauergutachten von DuraCasa ist objektbezogen aufgebaut und folgt dem Modell der ImmoWertV 2021. Cristobal Cuadra Garcia beschreibt Zustand, Ausstattung und Modernisierungen des einzelnen Hauses. Das Angebot für Objekte in Stuttgart steht auf einer eigenen Seite. Ob Ihr Finanzamt das Ergebnis im Einzelfall anerkennt, entscheidet das Amt.

Das funktioniert sogar rückwirkend, solange der Bescheid noch offen ist. Das Gutachten lässt sich auf einen früheren Stichtag erstellen, wenn der damalige Zustand belegbar ist. Wie das geht, steht im Beitrag Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend. Ob sich das bei Ihnen rechnet, zeigt der Restnutzungsdauer-Rechner in wenigen Minuten, und die Wirkung auf die AfA können Sie im AfA-Rechner mit Ihren Zahlen durchspielen. Eine Steuerberatung im Einzelfall ersetzt das nicht. Klären Sie die Umsetzung mit Ihrem Steuerberater.

Restnutzungsdauer-Urteile: häufige Fragen

Werden Restnutzungsdauer Gutachten anerkannt?

Restnutzungsdauer Gutachten werden anerkannt, wenn sie die kürzere Nutzungsdauer mit einer sachverständigen, objektbezogenen Methode belegen. Das ergibt sich aus dem Gesetz und den BFH-Urteilen von 2021 und 2024. Das Finanzamt entscheidet im Einzelfall. Eine Anerkennung lässt sich deshalb nie vorab zusagen, weder für ein bestimmtes Gutachten noch für einen bestimmten Ersteller. Je genauer das Gutachten auf Ihr Haus eingeht, desto besser stehen die Aussichten.

Wann werden Restnutzungsdauer-Gutachten anerkannt?

Restnutzungsdauer-Gutachten werden anerkannt, sofern sie nachvollziehbar herleiten, warum das Gebäude nur noch kürzer nutzbar ist als die typisierten 50 Jahre. Das Gesetz nennt keine Formvorschrift. Die Rechtsprechung verlangt Objektbezug: Zustand, Modernisierungen und Besonderheiten des Hauses müssen im Gutachten vorkommen. Die Modellrechnung allein genügt nach dem Urteil von 2024 nicht. Das Gutachten sollte vor der Steuererklärung vorliegen.

Wie hat der BFH die Schätzung der Restnutzungsdauer für Gebäude bestätigt?

Die Schätzung der Restnutzungsdauer für Gebäude ließ der BFH zuerst im Urteil vom 28.07.2021 zu: Jede im Einzelfall geeignete Darlegungsmethode genügt, ein Bausubstanzgutachten ist nicht nötig. Im Urteil vom 23.01.2024 hat er das auf jede sachverständige Methode erweitert und die 19 Jahre Restnutzungsdauer eines nach ImmoWertV erstellten Gutachtens gebilligt. Am 07.10.2025 hat er das für ein Baudenkmal bestätigt, mit 30 Jahren.

Seit wann werden Restnutzungsdauer-Gutachten anerkannt?

Restnutzungsdauer-Gutachten werden seit dem BFH-Urteil vom 28.07.2021 in der Rechtsprechung als zulässiger Nachweis behandelt. Die Vorschrift selbst gibt es länger: Schon das BFH-Urteil vom 11.08.1993 (X R 82/90) verlangte für die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer die Darlegung durch den Eigentümer. Die Anforderungen verschärfte 2023 das BMF; 2025 hob es das Schreiben auf, seitdem gibt es dazu keine Verwaltungsanweisung.