Steuern sparen mit Immobilien: Vermietung, Sonder-AfA, Denkmal und Restnutzungsdauer im Vergleich

Steuern sparen mit Immobilien funktioniert fast nur über die Vermietung, und der größte Hebel darin ist die Abschreibung (AfA): Sie senkt den steuerpflichtigen Überschuss, ohne dass Geld abfließt. Welche Wege es gibt, wer sie nutzen darf und was sie bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent bringen, zeigt dieser Ratgeber mit Zahlen für 2026. Er trennt dabei sauber, was Neubau und Denkmal vorbehalten ist und was auch für das ganz normale Mietshaus gilt.

Steuern sparen mit Immobilien ist legitim, aber nie gratis. Eine Warnung vorab: Eine Immobilie ist kein Geschenk des Finanzamts. Die Steuer sinkt, weil Sie Kosten haben oder Abschreibungen ansetzen. Ob sich das lohnt, entscheidet am Ende die Rendite nach Steuern, und Ihr Einzelfall gehört zu Ihrem Steuerberater.

Steuern sparen mit Vermietung

Steuern sparen mit Vermietung beruht auf einer einfachen Rechnung: Besteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss nach Werbungskosten. Absetzbar sind Schuldzinsen (nicht die Tilgung), Reparaturen, Grundsteuer, Hausgeld, Verwaltung, Fahrten und die AfA auf den Gebäudeanteil. Das Grundstück selbst wird nicht abgeschrieben, wie der Beitrag Grund und Boden nicht abschreibbar erklärt.

Die AfA ist der Posten, der nichts kostet und trotzdem wirkt. Für ein Gebäude, das zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurde, sind es 2 Prozent pro Jahr, vor 1925 2,5 Prozent, ab 2023 bei Wohngebäuden 3 Prozent. Hinter den Sätzen stehen unterstellte Nutzungsdauern von 50, 40 und gut 33 Jahren. Übersteigen die Werbungskosten die Miete, entsteht ein Verlust, den Sie mit Lohn oder anderen Einkünften verrechnen.

Wichtig ist die Absicht, auf Dauer einen Überschuss zu erzielen. Bei einer Vermietung zu fremdüblicher Miete geht das Finanzamt davon aus. Bei verbilligter Miete, etwa an Angehörige, kann der Abzug gekürzt werden, wie der Ratgeber Vermietung an Angehörige zeigt. Wie sich die Miete insgesamt versteuert, steht im Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Steuern sparen Gutverdiener

Steuern sparen Gutverdiener mit Immobilien gelingt über den Grenzsteuersatz, also den Satz auf den zuletzt verdienten Euro. Nach dem Einkommensteuertarif 2026 liegt er für Ledige zwischen 69.879 und 277.825 Euro zu versteuerndem Einkommen bei 42 Prozent, darüber bei 45 Prozent. Jeder Euro, den Sie als Werbungskosten oder AfA ansetzen, spart dann 42 beziehungsweise 45 Cent Einkommensteuer.

Bei einem Geringverdiener mit 25 Prozent Grenzsteuersatz ist dieselbe Abschreibung nur etwa halb so viel wert. Darum rechnet sich ein höherer AfA-Satz für Gutverdiener schneller. Ein Zahlenbeispiel: 3.520 Euro zusätzliche AfA im Jahr sparen bei 42 Prozent rund 1.478 Euro, bei 25 Prozent nur 880 Euro.

Steuern sparen als Gutverdiener heißt nicht, dass die Immobilie sich von selbst bezahlt. Wer 100 Euro ausgibt, um 42 Euro Steuer zu sparen, hat 58 Euro verloren. Sinn ergibt die Rechnung, wenn Miete, Wertentwicklung und Steuerwirkung zusammen eine tragfähige Rendite ergeben, wie sie der Beitrag Mietrendite berechnen beschreibt. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind in unseren Beispielen nicht eingerechnet.

Lohnsteuer sparen durch Immobilien

Lohnsteuer sparen durch Immobilien ist möglich, weil ein Verlust aus der Vermietung Ihr übriges Einkommen mindert, auch den Arbeitslohn. Die Erstattung kommt normalerweise mit dem Steuerbescheid, also erst im Folgejahr. Wer nicht so lange warten will, kann beim Finanzamt einen Freibetrag für die Lohnsteuer beantragen (§ 39a EStG). Das Finanzamt trägt ihn in die Lohnsteuerabzugsmerkmale ein, der Arbeitgeber behält danach weniger Lohnsteuer ein. Der Antrag ist bis zum 30. November des Jahres möglich, für das der Freibetrag gelten soll.

Der Freibetrag verschiebt nur den Zeitpunkt. Stimmt die Prognose nicht, weil die Miete höher ausfällt oder Kosten wegbleiben, zahlen Sie über die Steuererklärung nach. Die Grundlage bleibt die Anlage V mit der Gesamtrechnung des Jahres.

Für Verluste gilt ein praktischer Punkt: Sie entstehen vor allem in den ersten Jahren, wenn Zinsen hoch sind und Sie noch renovieren. Danach dreht sich das Ergebnis, weil die Miete steigt und die Zinsen sinken. Wer die AfA früh höher ansetzt, verlängert diese steuerlich günstige Phase. Wie Sie Reparaturen steuerlich verteilen, zeigt der Ratgeber Sanierungskosten verteilen.

Steuer sparen Hauskauf

Steuer sparen Hauskauf klingt nach einem Abzug für jeden Käufer, gilt aber nur mit Einschränkungen. Wer das Haus selbst bewohnt, hat keine Einkünfte und damit keine Werbungskosten. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind dann nicht absetzbar. Geblieben sind der Steuerbonus für Handwerkerleistungen (§ 35a EStG, 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr, siehe Handwerkerkosten absetzen) und die Befreiung vom Spekulationsgewinn bei Eigennutzung.

Steuern sparen durch Immobilien setzt hier voraus, dass das Haus Einkünfte bringt. Wer das Haus vermietet, behandelt die Nebenkosten anders. Sie sind Teil der Anschaffungskosten und wirken anteilig für das Gebäude über die AfA, nicht als Sofortabzug. Wie das aussieht, steht im Ratgeber Grunderwerbsteuer absetzen. Eine Renovierung kurz nach dem Kauf gehört in die Rechnung: Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren netto 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, zählen sie zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Der wichtigste Schritt liegt vor der Unterschrift: Lassen Sie den Kaufpreis in Boden und Gebäude aufteilen, denn nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung rechnen Sie mit dem Tool zur Kaufpreisaufteilung durch.

Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage

Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage entstehen aus vier Quellen, und sie erklären, warum Steuern sparen durch Immobilien als Anlagestrategie so oft genannt wird. Erstens die AfA als Ausgabe ohne Geldabfluss. Zweitens die Schuldzinsen, die als Werbungskosten voll abziehbar sind. Drittens die Verlustverrechnung mit anderen Einkünften. Viertens der Verkauf: Nach Ablauf von zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf bleibt ein Gewinn bei privaten Immobilien steuerfrei (§ 23 EStG), mehr dazu im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.

Dem stehen Nachteile gegenüber, die in Verkaufsprospekten selten vorn stehen. Eine Immobilie bindet Kapital, die Miete deckt die Raten nicht immer, Leerstand und Reparaturen sind Ihr Risiko, und der Steuervorteil ist keine Rendite, sondern nur eine Minderung der Kosten. Wer vor dem Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn, und dabei hat die bisherige Abschreibung die Anschaffungskosten gemindert.

Für die Bestandsimmobilie als Kapitalanlage gilt außerdem: Der gesetzliche Satz hängt am Baujahr, nicht am Zustand. Ein Haus aus den Siebzigern, etwa in Stuttgart, wird so behandelt, als hielte es noch 50 Jahre. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, steht Ihnen nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG der höhere Satz zu, sofern Sie ihn nachweisen. Das ist der Kern der letzten Abschnitte dieses Ratgebers.

Sonderabschreibung Immobilien

Sonderabschreibung Immobilien bezeichnet erhöhte oder zusätzliche Absetzungen, die der Gesetzgeber für bestimmte Gebäude vorsieht. Für den Mietwohnungsneubau gilt § 7b EStG: Zusätzlich zur normalen AfA sind im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren je 5 Prozent möglich. Voraussetzung sind unter anderem ein Bauantrag zwischen 2023 und Ende September 2029, Kosten von höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel. Gedeckelt ist die Bemessungsgrundlage bei 4.000 Euro je Quadratmeter. Dazu kommt zehn Jahre Mietbindung.

Daneben erlaubt § 7 Abs. 5a EStG für neue Wohngebäude eine degressive AfA von 5 Prozent vom Restwert, wenn Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen und der Kauf spätestens im Jahr der Fertigstellung erfolgt. Die Einzelheiten, Stichtage und Tabellen stehen im Ratgeber Degressive AfA 2026.

Für das vermietete Bestandshaus gibt es diese Wege nicht. Wer ein 1975 errichtetes Mehrfamilienhaus kauft, bleibt bei 2 Prozent. Auch eine Sanierung macht aus einem Altbau keinen Neubau im Sinne des Gesetzes. Das Lexikon erklärt die Begriffe unter Sonderabschreibung und degressive AfA.

Bleibt die Frage, was für Bestandsimmobilien noch geht. Zwei Wege hängen an der Lage: Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten, beschrieben in den nächsten beiden Abschnitten. Und ein Weg hängt am Zustand des Gebäudes, dem der letzte Abschnitt vor den Fragen gehört.

Steuern sparen mit denkmalgeschützten Immobilien

Steuern sparen mit denkmalgeschützten Immobilien geht über § 7i EStG, und zwar nur für die Sanierung. Bei Vermietung dürfen die bescheinigten Herstellungskosten im Jahr der Herstellung und in den sieben Folgejahren mit bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren mit bis zu 7 Prozent abgeschrieben werden, insgesamt 100 Prozent in zwölf Jahren. Bei Eigennutzung gilt § 10f EStG mit 9 Prozent über zehn Jahre als Sonderausgabe. Nötig ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde, und die Maßnahme muss vorher mit ihr abgestimmt sein.

Ein Beispiel mit 200.000 Euro bescheinigten Sanierungskosten bei Vermietung: In den Jahren 1 bis 8 sind es 18.000 Euro jährlich, in den Jahren 9 bis 12 jeweils 14.000 Euro. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz ergibt das über zwölf Jahre rund 84.000 Euro Ersparnis. Die Altsubstanz läuft daneben linear weiter, meist mit 2,5 Prozent, weil die Denkmäler oft vor 1925 gebaut wurden.

Wichtig ist: Die Denkmal-AfA deckt weder den Kaufpreis noch den Boden. Für die Substanz, bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro also 7.500 Euro im Jahr, hilft ein Nachweis der Restnutzungsdauer. Bei 25 Jahren wären es 4 Prozent oder 12.000 Euro, im Jahr 4.500 Euro mehr. Alle Voraussetzungen und Fallstricke bei Zuschüssen und Verkauf erklärt der Ratgeber Denkmal-AfA, der Begriff steht auch im Lexikon unter Denkmal-AfA.

Sonderabschreibung Altbausanierung

Sonderabschreibung Altbausanierung gibt es als eigene Förderung nur in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Dort erlaubt § 7h EStG dieselben Sätze wie beim Denkmal: bis zu 9 Prozent in acht Jahren und bis zu 7 Prozent in vier weiteren Jahren auf Modernisierungs- und Instandsetzungskosten. Wie beim Denkmal verlangt das Gesetz eine Bescheinigung, hier von der zuständigen Gemeindebehörde. Ob Ihr Haus in einem solchen Gebiet liegt, erfahren Sie bei der Stadt oder Gemeinde.

Für jede andere Altbausanierung gibt es keine Sonderabschreibung, sondern drei normale Wege. Reparaturen und Erhaltungsaufwand sind sofort absetzbar oder bei Wohngebäuden auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre verteilbar (§ 82b EStDV). Echte Herstellungskosten, etwa ein Anbau, wirken über die AfA. Und innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf gilt die Grenze von 15 Prozent für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Vorab zu planen lohnt sich deshalb. Den Überblick finden Sie im Lexikon unter Erhaltungsaufwand.

Die Sanierung hat noch eine zweite Wirkung, die in der Planung leicht untergeht. Sie verlängert die Restnutzungsdauer. Wer vor der Modernisierung ein Gutachten auf den Ist-Zustand erstellen lässt, hält die kürzere Restnutzungsdauer des unsanierten Hauses als Ausgangswert fest. Warum das für die Reihenfolge zählt, steht im Abschnitt zum Gutachten. Auch in Baden-Württemberg, etwa im Raum Stuttgart, prüft das Finanzamt jeden Fall einzeln. Wie ein Sachverständiger vorgeht, zeigt der Ratgeber Kernsanierung und Restnutzungsdauer.

Steuern sparen Immobilien Beispiel

Steuern sparen Immobilien Beispiel: Die folgende Rechnung vergleicht die gesetzliche AfA mit zwei kürzeren Restnutzungsdauern. Die Annahmen entsprechen dem Beispiel im Ratgeber Eigentumswohnung abschreiben. Eine vermietete Eigentumswohnung in Stuttgart, Baujahr um 1970, kostet 300.000 Euro. Die Nebenkosten betragen 30.000 Euro, 20 Prozent der Summe (66.000 Euro) gehen als Bodenanteil ab. Die Bemessungsgrundlage für das Gebäude liegt damit bei 264.000 Euro. Die Kaltmiete beträgt 10.800 Euro im Jahr, die Schuldzinsen 6.000 Euro, sonstige Kosten 1.520 Euro. Der Grenzsteuersatz ist 42 Prozent. Die AfA-Sätze folgen aus der Regel 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer.

Die Zahlen sind gerundet und gelten ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Über zehn Jahre summiert sich der Vorteil bei 30 Jahren Restnutzungsdauer auf 14.784 Euro, bei 25 Jahren auf 22.176 Euro. Voraussetzung ist, dass Sie genug Einkommen haben, um die Verluste zu verrechnen. Ein Verlust, der nicht verrechenbar ist, wird vorgetragen und hilft erst später.

Sie schreiben insgesamt nicht mehr ab, nur schneller. Nach 30 oder 25 Jahren ist das Gebäude voll abgeschrieben, danach entfällt der Vorteil. Er liegt im früheren Zufluss der Ersparnis. Mit Ihren eigenen Werten rechnet der AfA-Rechner.

Immobilie Steuersparmodell

Immobilie Steuersparmodell ist ein Begriff mit schlechtem Ruf, und zwar zu Recht, wenn die Steuer der einzige Grund für den Kauf ist. Modelle, bei denen anfängliche Verluste das Hauptziel sind, behandelt das Gesetz restriktiv: Verluste aus Steuerstundungsmodellen sind nach § 15b EStG nur eingeschränkt verrechenbar. Seriös ist, wer Lage, Mieter und Zustand zuerst prüft und die Steuer als Zugabe betrachtet.

Die folgende Übersicht stellt die Wege nebeneinander. Sie zeigt, wer sie nutzen darf und wo sie wirken.

Die Ehegattenschaukel bedeutet den Verkauf an den Ehepartner zum Marktwert. Das Finanzamt prüft Preis, Zahlungsfluss und Konditionen im Einzelfall genau. Die außerplanmäßige AfA setzt einen echten Schaden voraus und scheidet aus, solange Sie degressiv abschreiben. Wenn der Ruf eines Modells vor allem aus Verlusten besteht, deren Nutzen im Verkauf liegt, prüfen Sie es doppelt.

Von den sechs Wegen setzt nur der letzte weder Neubau noch Denkmal noch Schaden noch einen Verkauf voraus. Er knüpft an eine Tatsache an, die jeder Vermieter hat: das Alter und den Zustand seines Hauses.

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Steuererklärung: der Steuerhebel für Bestandsimmobilien

Erst Restnutzungsdauergutachten, dann Steuererklärung: Diese Reihenfolge macht aus den Zahlen der vorigen Abschnitte eine tatsächliche Ersparnis. Der Satz von 2 Prozent unterstellt, dass Ihr Gebäude noch 50 Jahre nutzbar ist. Für manche ältere Häuser stimmt das nicht. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt in diesem Fall, die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen. Den Nachweis führt ein Restnutzungsdauergutachten.

Der Bundesfinanzhof hat mit IX R 25/19 vom 28.07.2021 entschieden, dass für den Nachweis jede im Einzelfall geeignete Methode genügt. Mit IX R 14/23 vom 23.01.2024 stellte er klar: Der bloße Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach ImmoWertV genügt nicht, das Gutachten muss auf das konkrete Objekt eingehen. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das die Anforderungen zeitweise verschärft hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Ein Nachfolgeschreiben gibt es nicht. Der Entwurf der EStDV vom August 2025 wollte den Nachweis auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beschränken; die Regel wurde gestrichen, kann aber wiederkommen. Ob Ihr Finanzamt das Gutachten anerkennt, prüft es im Einzelfall.

Im Beispiel der Stuttgarter Wohnung liegt der Gewinn bei 1.478 bis 2.218 Euro Steuerersparnis pro Jahr. Dagegen stehen Gutachtenkosten ab 895 Euro brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, den genauen Preis für Ihr Objekt zeigt der Preisrechner. Bei vermieteten Objekten sind die Kosten in der Regel selbst Werbungskosten. Bei DuraCasa erstellt Cristobal Cuadra Garcia, über die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle IQ-Zert nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, das Gutachten.

Das funktioniert sogar rückwirkend. Das Gutachten lässt sich auf einen Stichtag in der Vergangenheit erstellen, wenn sich der damalige Zustand belegen lässt. Die höhere AfA machen Sie dann für alle Jahre geltend, deren Bescheid noch änderbar ist. Wie das geht, steht im Beitrag Nutzungsdauer-Gutachten rückwirkend. Einen Überblick zu allen Wegen für den Bestand finden Sie auf der Themenseite Sonder-AfA und Denkmal.

Die Reihenfolge ist wichtig: erst das Gutachten, dann die Erklärung, den Kauf oder die Sanierung. So kann der höhere Satz schon in der nächsten Anlage V stehen, und der Zustand vor einer Modernisierung ist festgehalten. Wie lang die Restnutzungsdauer Ihres Hauses ausfällt, schätzt der Restnutzungsdauer-Rechner in wenigen Minuten. Alle Beispiele sind Richtwerte, die Gestaltung im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Steuern sparen mit Immobilien: häufige Fragen

Wie kann ich mit einer Immobilien-GmbH Steuern sparen?

Mit einer Immobilien-GmbH Steuern sparen können Sie vor allem bei Gewinnen, die in der Gesellschaft bleiben: Die Körperschaftsteuer beträgt 15 Prozent, mit Solidaritätszuschlag 15,825 Prozent. Die Gewerbesteuer entfällt bei rein vermögensverwaltender Tätigkeit auf Antrag durch die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, die streng an Ausschließlichkeit geknüpft ist. Dem stehen Nachteile gegenüber: Eine Ausschüttung an Sie unterliegt in der Regel der Abgeltungsteuer von 25 Prozent, und die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren gibt es in der GmbH nicht. Ob sich das lohnt, hängt vom Einzelfall ab und gehört zum Steuerberater.

Wie viel Steuern kann man mit Immobilien sparen?

Wie viel Steuern man mit Immobilien sparen kann, hängt von Grenzsteuersatz, Gebäudeanteil und AfA-Satz ab. Im Beispiel dieses Ratgebers (264.000 Euro Gebäudebasis, 42 Prozent) wirken 2 Prozent AfA mit 840 Euro Steuerersparnis, 4 Prozent bei 25 Jahren Restnutzungsdauer mit 3.058 Euro, also rund 2.218 Euro mehr pro Jahr. Eine pauschale Zahl gibt es nicht, und sparen heißt nicht verdienen: Die Ersparnis mindert nur Ihre Kosten.

Kann ich mit einer Immobilien-GbR Steuern sparen?

Eine Immobilien-GbR spart für sich allein keine Steuern, denn eine vermögensverwaltende GbR wird steuerlich durchgereicht. Die Einkünfte aus Vermietung werden den Gesellschaftern anteilig zugerechnet und mit deren persönlichem Satz besteuert. Die AfA gilt wie bei Eigentum einer Einzelperson. Zu beachten ist die Gewerblichkeit: Wer Objekte in kurzer Folge kauft und verkauft, kann nach der Drei-Objekt-Grenze (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, als Indiz bei vier und mehr Verkäufen in etwa fünf Jahren) in den gewerblichen Grundstückshandel geraten. Die Gewinne sind dann gewerblich und steuerpflichtig.

Kann ich mit einer Immobilien-Holding Steuern sparen?

Mit einer Immobilien-Holding Steuern sparen lässt sich, wenn Tochtergesellschaften Gewinne an die Holding ausschütten: Dividenden sind bei Körperschaften nach § 8b KStG zu 95 Prozent steuerfrei, sofern die Beteiligung zu Jahresbeginn mindestens 10 Prozent beträgt, Veräußerungsgewinne aus Beteiligungen ebenfalls zu 95 Prozent. Das hilft, solange die Gewinne im Konzern reinvestiert werden. Schütten Sie an sich selbst aus, greift die Abgeltungsteuer. Für Privatvermieter mit wenigen Objekten übersteigen Gründung, Buchführung und laufende Kosten den Vorteil oft. Prüfen Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Kann ich mit Immobilien Steuern auf meine Abfindung sparen?

Steuern auf eine Abfindung lassen sich mit Immobilien nur begrenzt sparen. Die Abfindung wird in der Einkommensteuerveranlagung nach § 34 EStG mit der Fünftelregelung ermäßigt besteuert, ein Immobilienkauf ändert daran nichts. Ein Verlust aus der Vermietung mindert im selben Jahr zwar Ihr zu versteuerndes Einkommen. Wie sich das mit der Fünftelregelung verrechnet, hängt von Ihrer Berechnung im Einzelfall ab. Kaufen Sie deshalb nie wegen einer Abfindung, sondern lassen Sie die Wirkung vorab von Ihrem Steuerberater durchrechnen.